L’uso del riscaldamento La progettazione, l’installazione, il periodo di esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici trovano la loro disciplina nel D.P.R. n. 412 del 26 agosto 1993 e successive modifiche ed integrazioni. «Il territorio nazionale è stato suddiviso in sei zone climatiche – spiegano dalla Confedilizia -, con indicazione nella tabella A, [...]

L’impugnazione delle delibere assembleari Tralasciando volutamente gli aspetti tecnico-processuali (che lasciamo ovviamente agli avvocati) può essere utile “ripassare” alcuni principi generali in materia. Come è noto infatti l’art. 1137 c.c. consente ai condomini di impugnare le delibere assembleari entro un breve termine. Il “rovescio” di tale proposizione è quindi anzitutto che, decorso tale termine e [...]

Le spese per l’impianto di riscaldamento comune Nel caso si debba sostituire la caldaia di un impianto di riscaldamento comune, le spese si devono ripartire, secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 27/1/04 n. 1420, tra i condomini comproprietari, in base a quote di proprietà o millesimi di riscaldamento. Queste le tesi [...]

Le riparazioni straordinarie nelle locazioni ad uso abitativo Per quanto riguarda l’obbligo del locatore nei contratti di locazione in generale e, in particolare, in quelli ad uso abitativo, di mantenere l’immobile locato in stato da servire all’uso convenuto, come previsto dagli articoli 1576 e 1577 del codice civile, alcuni aspetti fondamentali debbono essere valutati nell’approccio [...]

Le quote di spesa nel condominio: funzione, ripartizione, documentazione ed obbligatorieta’ di Alessandro Gallucci Nell’ambito della vita condominiale, le quote di spesa sono croce e delizia di ogni assemblea ma anche del vivere quotidiano: a volte troppo alte, a volte poco chiare… sempre indesiderate!!! In diverse occasioni, di fronte ad una situazione condominiale mal gestita [...]

L’ascensore di Alessandro Gallucci Dopo l’impianto di riscaldamento centralizzato, un altro bene comune che e’ spesso oggetto di attenzione delle assemblee condominiali e’ l’ascensore. Puo’ essere oggetto di analisi sotto diversi punti di vista, i piu’ importanti dei quali sono: proprieta’, installazione e manutenzione. Analizziamone contenuto e significato per comprendere come possiamo affrontare con maggiore [...]

La validità delle delibere condominiali Riteniamo che si tratti di un tema che riguarda direttamente gli amministratori ed ancor di più i condomini, anche se apparentemente sembra materia solo per giudici ed avvocati. Questi ultimi infatti interverranno quando il problema giungerà nella sua fase giudiziale, patologica ma, per fortuna, puramente eventuale. Poiché tuttavia la responsabilità [...]

La soluzione negoziale delle liti in materia immobiliare Una lite deve necessariamente essere risolta mediante una decisione giudiziaria o arbitrale? Non è forse preferibile … nonché più economico … comporla mediante un accordo transattivo, giacché esso – costituendo il frutto della volontà di entrambe i contendenti – rappresenterebbe il modo migliore e più corrispondente ai [...]

La sicurezza degli edifici La sicurezza degli edifici è un argomento assai dibattuto, specialmente all’indomani di tragici accadimenti, che, purtroppo, sempre più di recente riempiono le cronache cittadine. Secondo recenti dati rilevati dal CRESME, negli anni 60 sono state costruite circa 6 milioni di abitazioni (oltre la metà dell’attuale patrimonio edilizio residenziale del nostro paese) [...]

La ritardata restituzione dell’immobile e il maggior danno subito dal locatore La restituzione della cosa locata al termine del contratto di locazione costituisce una delle obbligazioni principali che la legge prevede in capo al conduttore. Al termine della locazione, dunque, il conduttore è tenuto a reimmettere l’avente diritto, e cioè il locatore, nel possesso dell’immobile, [...]

La ripartizione delle spese in base all’uso di Alessandro Gallucci Il normale criterio di ripartizione delle spese elencate nel primo comma dell’art. 1123 c.c. “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai [...]

La potabilità dell’acqua ed i doveri dell’amministratore di condominio (1a parte) La questione al momento ancora sopita, ma esistente! si pone in quanto il decreto legislativo 27/2002 ha introdotto il comma n. 2 all’art. 5 del decreto legislativo 31/2002, che così dispone: “Per gli edifici e le strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico, [...]

L’obbligo di esibizione dei documenti condominiali da parte dell’amministratore Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha “consacrato” il diritto all’informazione dei condomini. Con la pronuncia del 28 febbraio 2008, n. 12650/08, depositata lo scorso 19 maggio, i giudici della Suprema Corte hanno stabilito, infatti, che il partecipante al condominio ha il diritto di chiedere [...]

L’impianto di riscaldamento centralizzato di Alessandro Gallucci Avvicinandosi l’inverno nel nostro condominio non tardera’ la necessita’ di ri-attivare l’impianto di riscaldamento. Ancora molti immobili condominiali, in Italia, usufruiscono di un impianto centralizzato. In questo articolo cercheremo di chiarire in modo semplice e lineare che cos’e’ un impianto centralizzato, come deve essere utilizzato, come si suddividono [...]

Installazione di condizionatore sulla facciata dell’edificio Il Tribunale di Milano, in una sentenza pubblicata recentemente (n. 179/2004) si è pronunciato su di un questione di rilevante attualità quale è quella relativa alla possibilità, o meno, da parte di un proprietario, di installare un compressore di un condizionatore d’aria sulla facciata dell’edificio in condominio, senza alcun [...]

In materia di assicurazioni condominiali E’ nulla la clausola di un contratto di assicurazione del ramo “polizze globali fabbricati”, che subordini l’indennizzabilità delle spese per la cosiddetta “ricerca guasto” alla sottoscrizione di apposita clausola e al pagamento di un premio suppletivo. .Il Giudice di Pace di Bologna, con sentenza n. 1312 del 6/4/04 ha stabilito [...]

Impugnare una delibera assembleare: legittimazione, tempi e forma di Alessandro Gallucci – Aduc Accade spesso che di fronte a una delibera ingiusta qualche condomino ritenga opportuno ricorrere all’Autorita’ Giudiziaria. Si premette che quando si parla di impugnazione di delibera lo si fa per comodita’ discorsiva: infatti, e’ ben possibile impugnare una deliberazione assembleare non nella [...]

Il rinnovo dell’affitto di immobili a uso non abitativo La Corte di Cassazione ha stabilito, con la sentenza n. 22129 dello scorso 24 novembre, che in tema di locazione di immobili non abitativi, la previsione di un termine di durata del contratto superiore a quella minima di legge non esclude l’applicabilità della disciplina del rinnovo [...]

Il parcheggio in condominio di Alessandro Gallucci Lo stato dell’arte al momento e’ sostanzialmente questo: stando alle disposizioni di legge in vigore dal 1967, con la legge n. 765 (c.d. legge ponte), in ogni condominio deve esserci un numero minimo di parcheggi sulla base di parametrazioni fatte in relazione alla cubatura della costruzione. Una premessa [...]

Il diritto dei bambini a giocare nei cortili condominiali Il riconoscimento e la tutela dei diritti della persona umana non solo incarnano i principi fondamentali propri delle società effettivamente libere e democratiche, ma costituiscono anche il presupposto stesso dell’esistenza di queste ultime. In altre parole, tali principi sono elevati al rango di valori supremi della [...]