Compravendita immobiliare e spese condominiali

Una questione che non smette di generare contenzioso tra l’acquirente ed il venditore di un immobile in condominio è quella relativa alla ripartizione tra di loro degli oneri condominiali succedutisi nel tempo, con particolare riferimento alle spese straordinarie. Quanto alle ordinarie infatti, sembra pacifico che esse siano connesse al possesso dell’immobile e che pertanto si debbano suddividere in base alla data di trasmissione del medesimo, con calcolo proporzionale ai mesi di gestione annuale, indipendentemente dalle scadenze delle varie rate deliberate dall’assemblea. Ricordiamo tra l’altro l’importanza di conoscere la situazione eventualmente debitoria del venditore nei rapporti con il condominio, posto che l’acquirente è tenuto a farvi fronte, quantomeno nell’ambito temporale dell’art. 63 disp. att. c.c. (cioè con riferimento all’anno di gestione in corso ed a quello precedente). Altro discorso per le spese straordinarie, che possono anche essere di importo piuttosto rilevante. Anche in questo caso va a nostro avviso assolutamente evitato il contenzioso con una regolamentazione esplicita del problema già in sede di contratto preliminare. Da un lato dunque l’acquirente non deve sottovalutare il problema, anche se l’acquisto di un immobile è spesso un momento di “euforia”, in cui anche persone normalmente accorte hanno un … calo di attenzione per particolari a volte non del tutto secondari. L’acquirente potrebbe peraltro avere delle difficoltà ad ottenere questo genere di informazioni dall’amministratore per un problema comprensibile e condivisibile di “privacy”, ma ha certamente pieno diritto ad avere tali informazioni dal venditore, dal quale sarà possibile pretendere l’autorizzazione all’amministratore a comunicare la situazione.

Riteniamo peraltro che anche il venditore abbia interesse alla chiarezza contrattuale, e quindi non convenga nemmeno a lui la reticenza, sia per prevenire un contenzioso che potrebbe volgere al peggio, per di più con consistenti costi aggiuntivi per spese legali, sia perché, finché è nell’ambito delle trattative contrattuali ha ancora la possibilità di addossare all’acquirente tali spese in tutto o in parte.

La giurisprudenza sembra infatti sempre più compattamente orientata ad attribuire tali oneri straordinari al venditore, indipendentemente dal periodo di effettuazione dei lavori ovvero dalle scadenze delle varie rate previste dall’assemblea.

È infatti prevalente il rilievo che tali spese tocchino a chi era proprietario al momento della delibera, quindi il venditore, anche se, in ipotesi, avesse già fatto il contratto preliminare ed eventualmente anche immesso l’acquirente nel possesso ed addirittura lo avesse già delegato a deliberare in vece sua proprio quelle opere.

Al contrario però una recente sentenza di Cassazione (la 1/4/04, n. 6323) ha precisato che “l’obbligo di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese”.

Pertanto la Suprema Corte “ha confermato la sentenza di merito che aveva posto a carico dell’acquirente di un appartamento la quota della spesa per la manutenzione di una parte comune dell’edificio, considerando irrilevante la circostanza che la deliberazione dell’assemblea di approvazione della spesa fosse stata assunta in data anteriore alla vendita”.
Con questo resta ancora una volta dimostrato che certezze giuridiche non ve ne sono mai, da cui l’assoluta necessità di stipulare un buon contratto.

Avv. Davide Civallero

Comitato scientifico Ircat

Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322

Categoria : casa e condominio