la ripartizione delle spese nella manutenzione dei balconi

l’articolo 1125 del codice civile

L’art. 1125 del C. C. enuncia: Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani, l’uno sovrastante all’altro, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

il contenzioso

L’individuazione del soggetto tenuto a pagare le spese relative ad interventi sui balconi, ha generato spesso dubbi e incomprensioni, non essendo i singoli casi, contemplati nell’art. 1125 del Codice Civile, da qui la Cassazione con sentenza n. 14576 del 30.7.2004 nella vicenda di una condomina che aveva agito contro la condomina proprietaria dell’unità immobiliare posta al piano sottostante, per richiedere il rimborso di metà della spesa sostenuta per rifare la soletta di un balcone annesso al suo alloggio.

la pronuncia

La Corte di Cassazione, respingendo la domanda ha richiamato le Sue due sentenze:

Ø la n. 11155 del 24.12.1994, secondo cui il criterio di ripartizione delle spese di restauro dei balconi aggetanti di un edificio condominialenon va desunto dall’art. 1125 cod. civ. dato che questi balconi dal punto di vista strutturale, sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, nel senso che possono sussistere indipendentemente dalla presenza o dall’assenza di altro balcone nel piano sottostante o svrastante;

Ø la n. 637 del 21.1.2000, secondo cui i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. dato che non sono necessari per l’esistenza del fabbricato e neppure destinati all’uso o al servizio di esso, tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta sono beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata.

Secondo la motivazione della Suprema Corte, nel caso di strutture completamete aggettanti, non può trovare applicazione l’art. 1125 cod. civ., in quanto tali strutture, nelle quali si può riconoscere alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, non si può correttamente parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, e quindi neppure di presunzione di proprietà comune del balcone aggetante riferita ai proprietari dei singoli piani, perché si tratta di copertura che è disgiunta dalla funzione di sostegno e che quindi non è elemnto indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti.

Mentre trova applicazione l’art. 1125 cod. civ. nel caso di balconi sovrastanti che svolgono contemporaneamente funzioni sia di separazione, sia di copertura, sia di sostegno, come avviene quando essi sono incassati nel corpo dell’edificio.

La cassazione ha precisato che non ha alcuna rlevanza che la presenza del balcone superiore di fatto possa costituire una comodità per il proprietario del piano sottostante, che da esso viene coperto e riparato, ma che allo stesso tempo viene da esso pure privato del sole e della visuale verso l’alto, perché ciò nonostante la struttura non acquisisce i caratteri di comunione.

i principali enunciati dalle sentenze sul tema

riparto delle spese

La spesa relativa alla manutenzione ordinaria dei balconi negli edifici in condominio, spetta al singolo proprietario che utilizza il calpestio in modo esclusivo, mentre la spesa necessaria per conservare l’aspetto architettonico dei balconi in armonia con la facciata del palzzo rientra tra gli oneri comuni a tutti i condomini (Trib. Napoli 24.2.1988).

elementi decorativi del balcone

Gli elementi decorativi del balcone, quali cementi decorativi ai frontali e ai parapetti, che svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, accrescendone il pregio, sono a tutti gli effetti paragonabili alle parti comuni, ove trova applicazione l’art. 1117 n. 3 cod. civ., e quindi la ripartizione delle spese ricade su tutti i condomini in misura proporzionale alla quota millesimale posseduta (Cass. n. 568 del 19.1.2000)

colonne e pilastrini

Le spese per collonine e pilastrini che fanno parte integrante del parapetto dei balconi e della terrazza a livello, assolvendo una funzione primaria di protezione dell’unità immobiliare, gravano esclusivamente il proprietario dell’ente al quale sono collegati (App. Napoli del 116.10.1990).

frontalini e balustre

Le spese per frontalini, balaustre ecc. elementi del balcone che prospettano all’esterno dell’edificio e che concorrono al decoro architettonico della facciata, costituiscono bene comune e richiamano all’art. 1120 cod. civ., vanno quindi ripartite condominialmente (Trib. Napoli del 27.10.1993).

cimose basamenti

Le spese per le parti di balcone quali cimose, basamenti, frontali e pilastrini, che contribuiscono a determinare l’aspetto estetico-formale della facciata, costituendo il decoro architettonico dell’edificio, vengono ripartite condominialmente, se non diversamente pattuito con il regolamento condominiale (Trib. Milano del 14.1.1991).

rivestimenti e muretti

Le spese per rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà esclusiva, afferendo a elementi che costituiscono parte integrante della facciata e costituendo il suo elemento estetico, sono a carico di tutti i condomini (Cass. n. 1361 del 18.3.1989).

frontalino

Le spese per il frontalino che è un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire integrità architettonica dell’edificio come componente della facciata, devono essere ripartite fra tutti i condomini (Trib. Milano del 26.9.1988).

elemeneti decorativi

Le spese per gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi sono parti comuni dell’edificio e pertanto vanno ripartite fra tutti i condomini stessi (Cass. n. 176 del 15.1.1986).

solettta del balcone

L’art. 1125 cod. civ. che impone la ripartizione delle spese tra i due proprietari, uno sopratstante l’altro, si applica anche alla piattaforma o soletta dei balconi, con il conseguente risarcimento del danno da parte del proprietario soprastante al propriestario sottostante (Cass. n. 283 del 16.1.1987).

delibera sul balcone comune

Si indica infine la nullità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale in merito all’imposizione delle spese di manutenzione di un balcone, da considerarsi parte comune, a totale carico di uno o più condomini (Trib. Pescara del 20.9.2001).