La ritardata restituzione dell’immobile e il maggior danno subito dal locatore

La restituzione della cosa locata al termine del contratto di locazione costituisce una delle obbligazioni principali che la legge prevede in capo al conduttore.

Al termine della locazione, dunque, il conduttore è tenuto a reimmettere l’avente diritto, e cioè il locatore, nel possesso dell’immobile, non essendo sufficiente, di per sé, il semplice rilascio dell’immobile.
L’articolo 1591 c.c. prevede poi che “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”. In altre parole, il citato articolo del codice quantifica il danno risarcibile per la ritardata consegna dell’immobile locato nel corrispettivo convenuto tra le parti e dovuto fino alla effettiva riconsegna della cosa locata.

Tuttavia, se la quantificazione del danno minimo, presumibilmente patito dal locatore, così come indicata dalla legge, non pone alcun problema, né in relazione alla prova, né in relazione alla sua quantificazione, non si può dire altrettanto per quanto riguarda il maggior danno che il locatore abbia eventualmente subito a causa della ritardata riconsegna.

Ed infatti, il maggior danno comprende non soltanto la perdita subita dal creditore, ma anche il mancato guadagno, a condizione però che essi siano “conseguenza diretta e immediata del ritardo” (come previsto dall’art. 1223 c.c.).

Già in passato, la giurisprudenza di legittimità aveva affermato che “la pretesa risarcitoria del maggior danno ai sensi dell’art. 1591 c.c. per ritardata restituzione dell’immobile, avendo natura contrattuale, non comporta un’automaticità del risarcimento sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla locazione o dall’eventuale vendita dell’immobile, dovendo invece il danno essere provato dal locatore nella sua esistenza e nel suo ammontare, in relazione alle condizioni dell’immobile stesso, alla sua ubicazione, alle possibilità di utilizzazione, dalle quali emerga il verificarsi di una lesione effettiva nel patrimonio del locatore” (Cass. 13.10.1986, n. 5990).

Con pronunce successive, i giudici di legittimità chiarivano che l’eventuale maggior danno fosse liquidabile, nel concorso dei requisiti di legge anche equitativamente, pur confermando la necessità di fornire “la specifica prova di un’effettiva lesione del patrimonio del locatore…” (Cass. 6.6.1995, n. 6359).

L’orientamento della Suprema Corte non è mutato nel tempo, ed infatti in più occasioni è stato ribadito il principio per cui il danno, per la ritardata riconsegna dell’immobile, deve essere specificamente provato, non potendosi ritenere sufficiente, per la sua liquidazione, la sola potenzialità lesiva dell’inadempimento del conduttore.

Tale orientamento è stato nuovamente ribadito da una recente pronuncia della Cassazione, la quale ha espressamente confermato che: “la condanna del conduttore in mora nella restituzione dell’immobile locato al risarcimento del maggior danno a norma dell’art. 1591 c.c. esige la prova specifica dell’esistenza di tale danno e del suo concreto ammontare ed il relativo onere incombe al locatore, il quale deve fornire idonea dimostrazione che, a causa del ritardo nella restituzione della cosa, il suo patrimonio ha subito una diminuzione ravvisabile nella circostanza di non aver potuto affittare a canone più elevato, o vendere l’immobile a condizioni vantaggiose e dimostrabile attraverso la prova dell’esistenza di ben precise proposte d’affitto o di acquisto, ovvero di altri, concreti propositi di utilizzazione” (Cass. 29.09.2007, n. 20589).

Il locatore, quindi, non può limitarsi esclusivamente a dedurre in modo generico che l’immobile avrebbe potuto trovare “un impiego economicamente migliore del canone originariamente pattuito”. Egli dovrà fornire la prova secondo le regole ordinarie, potendo sì avvalersi anche di presunzioni semplici ex art. 2729 c.c., purché fornisca elementi concreti che consentano di ritenere la reale esistenza di soggetti seriamente intenzionati ad assicurarsi il godimento dell’immobile dietro un corrispettivo più vantaggioso per il locatore.

Avv. Paola Perass

Socio IRCAT

Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322

Categoria : casa e condominio