Le riparazioni straordinarie nelle locazioni ad uso abitativo
Le riparazioni straordinarie nelle locazioni ad uso abitativo
Per quanto riguarda l’obbligo del locatore nei contratti di locazione in generale e, in particolare, in quelli ad uso abitativo, di mantenere l’immobile locato in stato da servire all’uso convenuto, come previsto dagli articoli 1576 e 1577 del codice civile, alcuni aspetti fondamentali debbono essere valutati nell’approccio all’interpretazione del concetto di “riparazioni straordinarie”.
Nell’esecuzione sull’immobile di improrogabili ed importanti opere per conservare ad esso la sua destinazione onde evitare maggiori danni che ne impediscano o ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, o comunque opere di rilevante entità o straordinarie, è facoltà del locatore richiedere una integrazione del canone con un aumento dello stesso che non può superare l’interesse legale sul capitale impiegato.
Tale facoltà trovava il suo fondamento nell’art. 23 della legge n. 392/78 che, per quanto abrogato con l’entrata in vigore della legge n. 431/98, tuttavia costituisce una valida pattuizione contrattuale tra le parti. E’ bene ricordare che le disposizioni sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui è situato l’immobile.
Ci si interroga sul concetto di riparazione straordinaria: essa può essere definita come riparazione limitata a particolari interventi, che non ha carattere periodico, che non può indurre a ritenerla manutenzione straordinaria, né essere ricondotta ad un intervento integrale di restauro.
Occorre, dunque, fare una prima distinzione tra l’importanza della riparazione e l’improrogabilità dell’opera. Essa deve essere, quindi, improrogabile ed importante al punto che, se non eseguita, verrebbe violato l’obbligo di legge di conservare la destinazione dell’immobile e la sua destinazione, con logico ed eventuale pregiudizio che potrebbe ricadere sulla cosa stessa e sulle persone, cose ed oggetti. Per riparazioni straordinarie si ricomprendono, nella prassi, gli interventi di cui all’art.31, co. 1 lett. b legge 5/8/1978 n° 457, cioè quelli necessari ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o di notevoli porzioni di muri di sostegno di cinta, di tetti, di solai, di scale etc.
Alcuni esempi di riparazioni straordinarie sono il rifacimento del tetto, la sostituzione della caldaia, il rifacimento del servizi igienici, l’adeguamento dell’impianto elettrico ai sensi della legge 5/3/1990 n. 46, la sostituzione delle tapparelle e degli infissi, la sostituzione della cabina e la regolarizzazione dell’impianto dell’ascensore.
Vi sono, tuttavia, pareri discordanti in dottrina sulla possibilità di integrare il canone a seguito di riparazioni di piccola entità perché, si sostiene, esse sarebbero indispensabili per mantenere in istato di decoro l’immobile.
Inoltre, la Cassazione ha precisato che l’integrazione del canone opera non soltanto per le riparazioni straordinarie eseguite nel corso dell’attuale rapporto locatizio, ma anche per quelle eseguite durante precedenti locazioni (peraltro non anche per quelle realizzate al di fuori di un rapporto locatizio).
Geom. Daniele Lanfranco
Comitato Tecnico Scientifico IRCAT
Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322