Nuovi balconi sulla facciata condominiale

E’ lecito, per chi possieda un’unità immobiliare in un condominio, realizzare a proprio esclusivo vantaggio un balcone sulla facciata comune del fabbricato? La risposta non può essere univoca ed immediata, ma caso per caso valutandone le peculiarità.

Iniziamo a dire che, per essere legittimo, tale intervento deve avere ottenuto i necessari permessi dal Comune, nonché risultare consentito dal codice civile.

Premesso ciò, vediamo come risolvere la questione sotto l’aspetto civilistico.

A meno che il regolamento di condominio risolva la questione disciplinandola, l’opera va valutata ai sensi dell’art.1102 c.c. (applicabile in virtù del rinvio contenuto nell’art.1139 c.c.), il quale dispone che ciascun condomino ha diritto di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Detto diritto implica che il condomino possa apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Per capire come si applica il principio appena enunciato al nostro caso, bisogna necessariamente analizzare la giurisprudenza, da cui si evince che i proprietari dei singoli piani possono in effetti utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli appartamenti di proprietà esclusiva, trasformando finestre in balconi o in pensili, a condizione però che l’esercizio di tale facoltà non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico dell’edificio e non menomi o diminuisca sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori.

Emerge innanzitutto che la realizzazione del balcone è vietata, se ciò mette in pericolo o comunque pregiudica la stabilità dell’edificio. Questa valutazione va demandata ad un tecnico abilitato. Lo stesso vale quando il balcone lede il decoro architettonico dell’edificio. L’esito di simile giudizio dipende specialmente dalle eventuali caratteristiche di pregio della facciata: quanto più grande è il valore architettonico della facciata, tanto più aumentano le probabilità che un intervento di modifica della sua morfologia venga considerato vietato.
Solo qualora la realizzazione del balcone non costituisca pregiudizio né per la stabilità né per il decoro architettonico dell’edificio condominiale, si deve procedere oltre nell’esame, al fine di stabilire se l’opera in considerazione delle sue caratteristiche costruttive (superficie, altezza dal suolo del cortile comune, distanza dalle finestre degli altri condomini) possa essere considerata legittima.

Costituendo il balcone l’aggetto di un vero e proprio corpo di fabbrica, si determina in effetti l’incorporazione di una parte della colonna d’aria del cortile.

Discende che la realizzazione del balcone è vietata: da un canto, se il balcone pregiudica la possibilità per gli altri condomini di sfruttare interamente la superficie del cortile, specie quando esso venga realizzato a poca distanza dal suolo; dall’altro, se il balcone comporta un’apprezzabile diminuzione della colonna d’aria e di luce nel cortile e, di conseguenza, un danno alla proprietà individuale degli altri condomini. In sostanza: il balcone deve essere realizzato in maniera tale che non venga alterata la destinazione del cortile, che è principalmente quella di fornire aria e luce alle unità immobiliari che si affacciano.

La tollerabilità o meno del pregiudizio, che la costruzione del balcone nel muro condominiale perimetrale può cagionare alla presa di aria e luce dei locali appartenenti agli altri condomini, dipende dunque da due fattori: dall’ampiezza e dalla pianta del balcone, rapportata alla superficie ed alle caratteristiche del cortile condominiale (un cortile chiuso da alti muri dispone di minore luminosità ed aria rispetto ad un cortile di identica superficie ma aperto su alcuni lati); dalla distanza che separa il balcone dalle aperture (specie quelle sottostanti) delle unità immobiliari degli altri condomini.

Con riferimento a quest’ultimo aspetto, non va dimenticato che le norme sulle distanze legali sono applicabili nei rapporti reciproci tra condomini, in relazione alle parti immobiliari di proprietà esclusiva.

Ciò vale, quindi, qualora uno di essi, utilizzando una parte comune a vantaggio della sua proprietà grazie al disposto dell’art.1102 c.c. (com’è il balcone nella fattispecie), incorra nella violazione dei diritti alle distanze di altro condomino.

Avv. Ermenegildo Mario Appiano

(comitato tecnico-scientifico I.R.C.A.T)

Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322

Categoria : casa e condominio