Cassazione Civile, Sezione III, 16 ottobre 2008 n. 25251

La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale
delle prerogative dell’ufficio.

A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad
impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi.
In relazione a tali beni l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di
influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode.
Cio’ si verifica in particolare quando l’assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal
caso il controllo dei beni comuni nell’interesse del condominio deve infatti considerarsi
attribuito all’amministratore quante volte, da un lato, l’appaltatore non e’ posto in una
condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall’altro
l’assemblea non affida l’anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso
amministratore.
Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a
terzi, come del resto ha gia’ riconosciuto la giurisprudenza allorche’ ha considerato
l’amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal
cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi
legali o regolamentari
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 6 marzo 1990 A.G. conveniva dinanzi al Tribunale di
Roma R.G., in proprio e quale amministratore del Condominio di (OMISSIS) in (OMISSIS)
chiedendone la condanna al risarcimento dei danni che asseriva di aver subito il
(OMISSIS) in conseguenza della caduta in una buca situata nel cortile antistante la propria
abitazione, all’interno dell’area condominiale.
I convenuti si costituivano in giudizio contestando la domanda attrice di cui chiedevano il
rigetto. Espletata l’istruttoria, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 14052/1997,
condannava R.G. ed il Condominio di (OMISSIS), in solido, a pagare a favore di A.G. la
somma di L. 42.441.000 a titolo di risarcimento dei danni, oltre spese di lite.
Avverso tale sentenza proponeva appello R.G. con atto di citazione notificato il 16 luglio
1998, chiedendo il rigetto della domanda di risarcimento proposta nei suoi confronti e, in
subordine, l’affermazione di una concorrente responsabilita’ del danneggiato.
Si costituivano in giudizio A.G. e il Condominio di (OMISSIS), entrambi chiedendo il rigetto
dell’appello.
Il Condominio spiegava anche appello incidentale chiedendo l’esclusione di ogni sua
responsabilita’ e in subordine l’esclusione del risarcimento del danno patrimoniale in
favore dell’ A..
La Corte d’appello, con ordinanza del 19 aprile 2000, ritenuto che il giudizio si era svolto in
difetto di rappresentanza processuale del Condominio in quanto il R. era cessato dalla
carica di amministratore gia’ prima della costituzione in appello dello stesso Condominio,
concedeva termine per la costituzione dei nuovo amministratore.
Successivamente il processo veniva interrotto per morte dell’appellante i cui eredi
provvedevano alla riassunzione con atto depositato il 23 aprile 2002.
La R.a.s. s.p.a. si associava alle istanze ed eccezioni del Condominio con atto d’intervento
volontario depositato il 14 febbraio 2003.
La causa veniva infine trattenuta in decisione dalla Corte, sulla base delle conclusioni
precisate, alla udienza del 18 novembre 2003.
La Corte d’appello, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava la domanda
avanzata da A.G. nei confronti del R. e condannava il primo alla rifusione delle spese di
lite di entrambi i gradi del giudizio in favore di P.L.M. e R.P. quali eredi di R.G.. Quindi, in
parziale accoglimento dell’appello incidentale proposto dal Condominio avverso la
medesima sentenza, rigettava la domanda di A.G. per la liquidazione del danno
patrimoniale e determinava l’ammontare del risarcimento dovuto allo stesso A. in Euro
8.080,90 oltre accessori. Condannava conseguentemente A.G. a restituire alla controparte
quanto eventualmente percepito in eccesso rispetto alla somma sopra indicata, con gli
interessi legali a decorrere dalla data del pagamento.
Compensava interamente tra A.G. e il Condominio le spese di lite del giudizio di appello,
ferma restando la condanna del secondo al pagamento delle spese di lite dei giudizio di
primo grado; compensava ugualmente tra tutte le altre parti le spese processuali.
Proponeva ricorso per cassazione A.G. con tre motivi.
Resistevano con controricorso P.M. e R.P. Quali eredi di R.G. e la R.a.s..
L’udienza di discussione era fissata al 28 maggio 2008.
Il Collegio era successivamente riconvocato al 3 luglio 2008.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo parte ricorrente denuncia “1) violazione e falsa applicazione dell’art.
360 c.p.c., nn. 3 e 5 – in relazione all’art. 83 – 344 e 105 c.p.c., ed all’insufficienza e
contraddittorieta’ della motivazione”.
Sostiene parte ricorrente che l’appello incidentale del condominio di (OMISSIS) e della
R.a.s. s.p.a. deve considerarsi preliminarmente improcedibile in quanto il condominio si
era costituito in secondo grado con procura rilasciata da R.G. sull’erroneo presupposto
che quest’ultimo ne rivestisse ancora la qualita’ di amministratore. Corretta era pertanto,
secondo l’ A., l’ordinanza della Corte del 19 aprile 2000 con la quale era stato assegnato
al condominio un termine per la costituzione del nuovo amministratore. Tale ordinanza
infatti, pur tenendo presente il principio dell’irrilevanza del mutamento dell’organo investito
della rappresentanza processuale di una persona giuridica o ente di gestione, sottolineava
che il caso in esame era diverso, atteso che era stata rilasciata per la costituzione in
appello una nuova procura da chi non ne aveva piu’ i poteri. Illegittima e’ di conseguenza,
ad avviso dello stesso A., la successiva revoca di detto provvedimento operata, con un
diverso collegio, dalla medesima Corte d’Appello.
La particolare fattispecie, prosegue parte ricorrente, comportava inoltre che le
rappresentanze fossero ben distinte stante la conflittualita’ tra le posizioni sostanziali e
processuali delle due parti.
Sussiste infatti un conflitto di interessi, gia’ rilevato dal Tribunale nell’ordinanza collegiale
del 18 luglio 1995 che aveva evidenziato la necessita’ per il condominio convenuto di
procedere alla nomina di un curatore speciale ex art. 78 c.p.c..
E tale conflitto, sottolinea l’ A., si era proprio accentuato in appello atteso che il R., nelle
more, aveva cessato di essere amministratore del condominio e nell’atto introduttivo del
secondo grado aveva eccepito, per la prima volta, l’insussistenza della responsabilita’ in
proprio (cosi’ gravando la posizione del condominio non piu’ da lui rappresentato), mentre
il condominio stesso aveva avanzato appello incidentale per l’affermazione della esclusiva
responsabilita’ del R..
Proprio al fine di evitare tale evidente conflitto d’interessi era indispensabile, secondo
l’attuale ricorrente, ed anche in relazione al mutamento dell’organo di rappresentanza nelle
more intervenuto, che il condominio si costituisse tramite il nuovo amministratore.
Ne’ l’intervento della R.a.s. in appello, comunque tardivo ex art. 344 c.p.c., poteva dare
sostanziale impulso al processo stante la posizione di interveniente adesivo dipendente
della compagnia assicuratrice che si costituiva per l’inerzia del nuovo amministratore.
Il motivo e’ infondato. Quanto al dedotto conflitto d’interessi si deve infatti osservare che,
anche ad ammetterne l’esistenza, esso sussiste tra il condominio ed il suo amministratore,
ma non coinvolge in alcun modo l’ A. il quale, in quanto terzo estraneo, non puo’ ritenersi
legittimato a farlo valere.
Riguardo poi agli effetti del mutamento dell’organo investito della rappresentanza
processuale, si deve anzitutto osservare che il difensore del condominio in appello non e’
mutato rispetto al primo grado e che quindi una nuova procura non si rendeva affatto
necessaria.
E’ comunque giurisprudenza costante di questa Corte che qualora il condominio si sia
costituito in giudizio in virtu’ di mandato conferito anche per il giudizio di appello, il
mutamento in corso di causa della persona dell’amministratore che aveva rilasciato la
procura alle liti non incide sul rapporto processuale, riferibile, sia dal lato passivo sia da
quello attivo, al condominio stesso, quale ente di gestione operante in rappresentanza e
nell’interesse dei condomini. (Cass., 20 aprile 2006, n. 9282).
Quanto all’intervento della R.A.S. in appello, deve ritenersi che esso si giustifichi in base
all’art. 111 c.p.c., in quanto, avendo come assicuratore pagato per il condominio,
intervenendo esercita la surrogazione rispetto allo stesso nel diritto di restituzione del
pagato in piu’ del dovuto.
Con il secondo motivo A.G. lamenta “2. violazione e falsa applicazione dell’art. 360 c.p.c.,
nn. 3 e 5, in relazione all’art. 2043 c.c., ed all’insufficiente e contraddittoria ed in parte
omessa motivazione”.
Il ricorrente si duole che la Corte non abbia riconosciuto il danno patrimoniale da invalidita’
temporanea ritenendo da lui non provata la circostanza che la lesione conseguente
all’evento dannoso abbia prodotto una contrazione del reddito. Si duole altresi’ della
quantificazione del danno da lucro cessante.
Il motivo, variamente argomentato dall’ A., non risulta del tutto chiaro (specie con
riferimento al lucro cessante) e deve considerarsi quindi privo del necessario requisito
della specificita’. In ogni caso le censure vertono principalmente su profili di merito e, in
presenza di un’ampia e convincente motivazione dell’impugnata sentenza, immune da vizi
logici o giuridici, non risultano ammissibili, in questa sede (Cass., 8 marzo 2006, n. 4980;
Cass, 16 maggio 2003, n. 7629)
Con il terzo ed ultimo motivo parte ricorrente denuncia infine: “3. violazione e falsa
applicazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3, in relazione all’art. 1130 c.c., n. 4, ed all’insufficienza
e contraddittorieta’ della motivazione”.
Ritiene in particolare il ricorrente che la motivazione sia contraddittoria perche’ mentre da
un lato afferma la responsabilita’ del condominio riconoscendone l’obbligo di controllo e
vigilanza dei beni comuni e la responsabilita’ per aver consentito la presenza di buche non
percepibili e non segnalate, fonti di pericolo occulto, dall’altra esclude la colpa
dell’amministratore, nella specie R.G., che per mandato ed ai sensi dell’art. 1130 c.c., n. 4,
tale controllo doveva necessariamente esercitare. Osserva ancora l’ A.: che la
giurisprudenza di legittimita’ e di merito e’ concorde nell’interpretare estensivamente la
disposizione dell’art. 1130 c.c., n. 4; che, oltre gli atti conservativi necessari ad evitare
pregiudizi per questa o quella parte comune, l’amministratore ha il potere-dovere di
compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale
unitariamente considerato; che spetta all’ente condominio provvedere, tramite i suoi organi
di rappresentanza, alla manutenzione ed alla riparazione dei beni di sua proprieta’. La
Corte, secondo l’ A., ha inoltre omesso di motivare in ordine a quanto statuito sul punto dal
Tribunale. Quest’ultimo aveva infatti accolto la domanda proposta nei confronti del R. in
proprio sul presupposto che il medesimo, “in ragione dell’omessa segnalazione della
presenza, nella pavimentazione del cortile comune, di buche che rappresentavano delle
vere e proprie insidie, e quindi dell’inosservanza di una precauzione che era doverosa al
fine di prevenire che la cosa in custodia potesse arrecare danno a terzi”.
Il motivo deve essere accolto per le seguenti considerazioni.
La legge prevede che il condominio debba avere un amministratore.
La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale
delle prerogative dell’ufficio.
A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad
impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi.
In relazione a tali beni l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di
influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode.
Cio’ si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui e’ causa, l’assemblea
decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell’interesse del
condominio deve infatti considerarsi attribuito all’amministratore quante volte, da un lato,
l’appaltatore non e’ posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si
effettuano i lavori e dall’altro l’assemblea non affida l’anzidetto compito ad una figura
professionale diversa dallo stesso amministratore.
Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a
terzi, come del resto ha gia’ riconosciuto la giurisprudenza allorche’ ha considerato
l’amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal
cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi
legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle
necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e
non attuate dall’amministratore (Cass., 17 maggio 1994, n. 4816; Cass. 14 giugno 1976, n.
2219; ma v. anche Cass., 20 agosto 1993, n. 8804).
Tale indirizzo, tendenzialmente piu’ rigoroso rispetto al passato, e’ del resto espressione
dell’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio, i cui compiti vanno vieppiu’
incrementandosi si’ da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo piu’
efficace dalle societa’ di servizi, all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi,
in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilita’ ascritte allo stesso
amministratore dalle leggi speciali (Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840; v. anche, in materia,
Cass., 23 gennaio 2007, n. 1496; si segnalano, fra le leggi speciali il D.Lgs. 3 aprile 2006,
n. 152: in materia di acqua e inquinamento il D.L. 25 giugno 2008, n. 112, in materia di
Certificazione energetica; il Decreto Min. Svil. 22 gennaio 2008, n. 37, in materia di
impianti; la L. 27 marzo 1992, n. 257 e il D.M. 6 settembre 1994, sulla bonifica
dall’amianto; il D.Lgs. 30 maggio 2008, n. 115, in materia di coibentazioni; il D.P.R. 12
gennaio 1998, n. 37. sul certificato di prevenzione incendi e manutenzione degli impianti;
ed il relativo D.M. Interno 16 maggio 1987, n. 246 e D.M. Interno 1 febbraio 1986:
contenenti le corrispondenti norme tecniche; il D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162: sulla
manutenzione degli ascensori e sulle relative verifiche, certificazione Ce e tenuta del
libretto d’impianto; il D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412 e il D.P.R. 21 dicembre 1999, n. 551
sulla nomina del terzo responsabile degli impianti di riscaldamento; il D.Lgs. 9 aprile 2008,
n. 81, sulla frequenza obbligatoria da parte del portiere del corso d’informazione su rischi,
pronto soccorso e prevenzione incendi; il D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81, sulla durata dei
lavori, rischiosita’ e idoneita’ delle imprese e verifica della redazione del piano di sicurezza
e di coordinamento).
In conclusione, per le ragioni sin qui esposte, devono essere rigettati il primo e secondo
motivo del ricorso con compensazione delle spese del giudizio di cassazione tra le parti
A., Condominio di (OMISSIS) e R.A.S.. Deve essere accolto il terzo motivo, con
conseguente cassazione, in relazione ad esso, della sentenza impugnata e con rinvio,
della causa tra A.G. e gli eredi di R.G. ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma,
anche per le spese del giudizio di Cassazione.
P.Q.M.
Il giorno 3 luglio 2008, riconvocato nella stessa composizione, il Collegio a modifica del
precedente provvedimento cosi’ decide: la Corte rigetta il primo e secondo motivo del
ricorso dichiarando compensate le spese del giudizio di cassazione tra le parti A.,
Condominio di (OMISSIS) e R.A.S.; accoglie il terzo motivo. Cassa in relazione al motivo
accolto e rinvia alla Corte d’appello di Roma, altra sezione, la causa tra A. ed eredi di
R.G., anche per le spese del giudizio di Cassazione.
Cosi’ deciso in Roma, il 3 luglio 2008.
Depositato in Cancelleria il 16 ottobre 2008

Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322

Categoria : casa e condominio