Informativa per il cittadino Settembre 2004

Come stipulare una compravendita e dormire sonni tranquilli

anche alla luce del Decreto Legislativo 20 febbraio 2004 n.56 in tema di antiriciclaggio

Nelle compravendite immobiliari è assai diffuso tra le parti il convincimento che basti dichiarare quale prezzo l’importo della rendita catastale, rivalutata con i coefficienti di legge, per stare tranquilli e vivere il sonno del giusto. Purtroppo da anni si cerca di sfatare questo mito e con la presente si intende offrire al cittadino una adeguata informazione sulle conseguenze, davvero pesanti di questo atteggiamento.

DichIarazione in atto pubblico di un prezzo NON vero: conseguenze.

1) Sanzione per occultamento dI corrispettfvo: si persegue in sé il fatto dell’occultamento di corrispettivo, indipendentemente dal fatto che il valore dichiarato corrisponda alle rendite catastali rivalutate.

Il dichiarare in atto un corrispettivo inferiore al prezzo reale comporta delle conseguenze dannose per lo Stato: infatti è sulla base del valore dichiarato che vengoono calcolate e percepite le imposte dovute allo Stato, il quale quindi, nel caso di occultamento, riceve meno di quanto gli spetta.

Ebbene, laddove lo Stato scopra che è stato occultato in parte il corrispettivo convenuto, è prevista, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla diffeerenza di prezzo, una sanzione che va dal 200% al 400% dell’imposta dovuta sulla differenza suddetta (art. 72 D.P.R. 131/1986).

Atlenzione: quello che viene perseguito è il fatto dell’occultamento del corrispettivo e, pertanto, detta sanzione e’ applicabile anche quando il corrispettivo dichiarato sia di misura uguale o superiore ai parametri catastalì, e quindi anche quando sarebbe escluso l’accertamento di valore da parte dell’ufficio (Cassazione 28 ottobre 2000 n. 14250 e 24 luglio 2002 n. 10808.

Non finisce qui! Lo Stato, a garanzia di quanto gli spetta in conseguenza dell’accertato occultamento, gode di privilegio sugli immobili oggetto di compravenndita (art. 2772 c.c.), con la conseguenza che gli immobili stessi possono essere espropriati, a soddisfaciimento del menzionato credito d’imposta, anche nei confronti del terzo acquirente.

2) Sanzioni per mancata dichiarazione delle plusvalenze: si può arrivare al reato di froda fiscale.

Lo Stato, poi, prevede in determinati casi (ad esempio, vendita di terreno edificabile, o di terreno lottizzato; vendita di altri immobili nei cinque anni dal loro acquisto) la tassazione della plusvalenza, ovverosia del valore che risulta dalla differenza tra il prezzo di accquisto e relative spese e il prezzo di rivendita.

A tal fine, ovviamente, la plusvalenza va inclusa nella dichiarazione dei redditi (art. 81, D.P.R. 917/1986), denunziando però il prezzo effettivamente pattuito, e non quello – eventualmente inferiore – dichiarato in atto.

Se, quindi, il privato ANCHE nella dichiarazione dei redditi dichiara un prezzo inferiore (e quindi lo simula), l’eventuale simulazione del prezzo può essere fatta valere dal fisco ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi (Cassazione, 27 luglio 1993 n. 8392) e, se viene provata, comporta l’applicazione delle sanzioni previste per omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi delle persone fisiche (sanzione amministraliva dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta, ex art. l, comma 2, del D. Lgs. 18 dicembre 1997 n. 471) o per omessa o insufficiente dichiarazione ai fini I.V.A. (sanzione amministrativa dal 100 % al 200 % della differenza di imposta ex art. 5, conuna 4, del D.Lgs. 471/1997). Non solo: nei casi più gravi può adddirittura configurarsi il reato di frode fiscale (Corte di Cassazione penale 12 maggio 1999 e l ottobre 1996; ora articoli 3 e 4 del D. Lgs. 10 marzo 2000 n.74).

3) Impossibilità di detrarre integralmente gli interessi passivi nei mutui per acquisto dell’abitazione principale: si possono detrarre solo in misura corrispondente al prezzo dichiarato.

L’art. 13-bis, comma l, lettera b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 prevede la detrazione dal reddito delle persone fisiche degli interessi passivi (e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione) dei mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso, per un importo non superiore a 7 miilioni di lire (euro 3.615,20). La detrazione spetta però esclusivamente per l’importo del mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita. Ladddove quindi si dichiari un prezzo inferiore a quello reale, la detrazione spetterà solo fino all’importo dichiarato e ciò con evidente svantaggio economico per l’acquirente!

4) Mutui fondiari: finanziabilità limitata all’80% del valore dichiarato.

In materia di mutui fondiari la disciplina relativa alla loro concessione prevede una finanziabilità limitata: l’ammontare massimo che i finanziamenti possono raggiungere in relazione al valore dei beni ipotecati è fissato nell’80% (per cui per un immobile, magari nuovo, compravenduto per 100.000 Euro si può ottenere al massimo un mutuo di 80.000 Euro; mentre la stipula di un mutuo di 100.000 Euro contestuale all’acquisto, per 80.000 Euro, dell’immobile offerto in garanzia ipotecaria è sicuro indizio di occultamento di corrispettivo con le sanzioni di cui al punto l). E si badi bene che 1’80% dovrebbe essere computato sulla base di quanto dichiarato in atto: per cui meno si dichiara in atto meno si può ottenere a titolo di finanziamento.

5) Sanzioni previste dalla normativa antiriciclaggio: sanzioni pecuniarie fino al 40% dall’importo trasferito.

Se il prezzo (o la parte di esso non dichiarata in atto) viene pagato in contanti (ovvero con assegni bancari trasferibili, anche frazionati) e l’importo del corrispettivo totale supera la somma di € 12.500. sono applicabili le sanzioni previste dalla normativa antiriciclaggio (art. l del D.L. 3 maggio 1991 n. 143. convertito in legge 5 luglio 1991 n. 197). Ciò comporta, in concreto, la possibile applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria fino al 40 per cento dell’impono non regolarmente pagato.

A ciò si aggiunga che, laddove il pagamento del (cosidetto nero avvenga con assegni, c’è il rischio di eventuali ulteriori accertamenti bancari da parte del fisco, il quale potrà irrogare la sanzione per l’occultamento di corrispettivo (v. sopra l).

Lo Stato, al fine di prevenire il fenomeno del riciclagggio di denaro sporco, nella consapevolezza di non poter da solo controllare tutto, si rivolge a talune categorie professionali non finanziarie. Alcune categorie professionali per loro natura e caratteristiche possono più facilmente (anche se inconsciamente) costituire strumento di realizzazione o di copertura di operazioni illecite. Ad esse lo Stato ricorre al fine di ottenere una necessaria collaborazione attiva. Tra quesli soggdtì sono ricompresi anche i Notai i quali, pertanto, si trovano in prima linea per combattere il fenomeno.

6) Prelazione lagale e diritto di riscatto: vengono eserciitati al prezzo dichiarato in atto.

In certi casi la legge prevede un diritto di prelazione a favore di determinate persone (si pensi alla prelazione artistica in caso di alienazione di beni culturall; alla prelazione del conduttore in caso di locazione di immmobile adibito ad uso commerciale o simile, o in caso di immobile adibito ad uso abitativo in caso di disdetta alla prima scadenza e ricorrendo determinate condizioni previste dalla legge, ecc.). ove si proceda a vendita di tali beni violando il diritto di prelazione, il titolare di detto diritto puo riscattare l’immobile nei confronti dell’acquirente al prezzo dichiarato nell’alto di compravendita: con la conseguenza che l’acquirente sarà privato del diritto di proprietà sul bene acquistato, ricevendo in cambio esclusivamente il prezzo dichiarato in atto e non ricevendo invece la differenza riispetto al vero prezzo pagato! (vedi, tra le altre, Cassazioe 5 marzo 2002 n. 3175).

7) Azione revocatoria in caso di fallimento: se il venditore fallisce, il compratore può, al massimo, ottenere indietro solo il prezzo dichiarato.

Qualora in una compravendita venga dichiarato un prezzo inferiore a quello reale e successivamente il venditore fallisca, il curatore fallimentare o i creditori possono ottenere, a determinate condizioni ed entro il termine massimo di due anni, la revoca degli atti compiuti dal venditore fallito (art. 2901 c. c.; art. 67 legge fallimentare). La conoscenza da parte del compratore dell’insolvenza del venditore si presume quando il valore di quanto venduto supera notevolmente quello del corrispettivo ricevuto (in tal caso il termine per l’azione revocatoria e’ di due anni dal compimento dell’atto, mentre in caso di corrispettivo adeguato non vi è la suddetta presunzione di frode, ed il termine e’ pari ad un anno). Ovviamente, in tali casi, al compratore non rimane che insinuarsi nel fallimento e far valere in chitografo il proprio credito che è pari all’importo dichiarato nell’atto di vendita e non all’importo effettivo (Cassaz.ione 15 settembre 2000 n. 12172). Ove poi, al di fuori dell’ipotesi di fallimento, l’acquirente sia consapevole del pregiudizio arrecato al creditore, l’azione rcvocatoria prevista dall’art. 2901 c.c. si prescrive in cinque anni dalla data dell’atto (art. 2903 del codice civile).

Restituzione de1 prezzo in caso di risoluzione – rescissione – annullamento del contratto: é solo quello dichiarato in atto.

Se malauguratamente il contratto viene ad essere risolto, rescisso o anullato, ecc. (ad esempio, in caso di inadempimento del venditore: si pensi all’ipotesi di immobile gravato da ipoteche o privilegi, o su cui si scoprano diritti di terzi), il compratore potrà ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato in atto, a meno che non provi di aver pattuito e pagato una somma superiore. Ciò può essere difficile se non impossibile e comunque costoso.

9) Conseguenze per consulenti e medIatori: il conslgllo equivale a concorso nel reato.

I problemi e le sanzioni ci sono anche per tutti coloro che suggeriscano, o consiglino, il comportamento del contribuente nel senso di indirizzare quest’ultimo ad evadere un’imposta: in tal caso si configura il concorso nella violazione amministrativa tributaria (ex art. 9 del D. Lgs. 18 dicembre 1997 n. 472) e si applica la relatiiva sanzione.

Inoltrc, la persona che, nell’esercizio di un ‘attività di consulenza, come sopra precisato, induca in errore incolpevole il contribuente può assumere anche la veste di autore mediato della violazione tributaria (art. 10 del D. Lgs. 18 dicembre 1997 n. 472 e si veda la Circolare del Ministero delle Finanze n. 180/E in data 10 luglio 1998). Non solo: ricorrendo i presupposti del reato di frode fiscale, potrebbe configurarsi, in alcuni casi, il concorso nel realo medesimo da parte dei sudddetti consulenti.

Pertanto per essere veramente tranquilli l’unico comportamento che si consiglia di tenere è quello di dichiarare in atto l’intero prezzo pattuito, che certo comporta maggiori spese nell’immediato, ma che a lungo termine “paga” in certezza e serenità.

Per ogni ulteriore informazione è possibile rìvolgersi al Consiglio Notarile di Venezia, tel. 041.5229961 fax 041.5286387.

Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322

Categoria : casa e condominio