ATTENTI AI VIZI OCCULTI

¡ Se il venditore non mette a conoscenza del compratore di una determinata cosa o situazione inerente all’immobile oggetto della compravendita, e quest’ultimo la scopre dopo il contratto definitivo di compravendita, si dice vizio occulto.

¡ Si tratta, in genere, di fastidiose anomalie che si possono riscontrare solo dopo la consegna dell’immobile, che, quando visitato sembrava integro.

¡ Ad esempio, un tetto permeabile ad infiltrazioni d’acqua o anche semplicemente delle tubazioni del riscaldamento, che scorrono esterne ai muri, ma coperte da mobilio.

¡ Quindi, attenti a non dimenticare di fornire indicazioni esatte, materiali o funzionali, che rappresentano una mancanza o che anche sermplicemnte differiscono da quanto visto e conosciuto dal compratore, se non dette, possono causare inconvenienti e spiacevolezze.

¡ Risoluzione del contratto o riduzione del prezzo d’acquisto.

Sono queste le due strade che il codice civile (art. 1490) indica all’acquirente per rifarsi di fronte al rinvenimento, a contratto firmato, di un “vizio nascosto” della casa appena comprata.

¡ Il principio è che il venditore è tenuto a garantire l’integrità della cosa venduta, ovvero deve garantire che la cosa venduta è priva di vizi che la rendano inidonea all’uso convenuto o che ne dimunuiscano il valore.

¡ In mancanza, il venditore è tenuto a risarcire, da una parte il danno al compratore, a meno che non provi di aver ignorato senza colpa tali vizi, dall’altra i danni derivanti dai vizi della cosa.

¡ Tale garanzia non e’ dovuta, nel caso in cui i vizi non possano definirsi occulti ma siano conosciuti dal compratore o comunque facilmente riconoscibili. Allo stesso tempo pero’, il venditore risponde per tali vizi occulti anche se non ne era a conoscenza.

¡ E’ Onere del compratore provare che si tratta di vizio occulto e non di un normale lavoro di manutenzione straordinaria compatibile con la vetustà dell’immobile venduto.

¡ Se il venditore non riesce a provare di aver ignorato senza alcuna colpa i vizi della cosa, oltre al rimborso del prezzo pagato sara’ tenuto anche al pagamento dei danni.

¡ Il vizio va denunciato al venditore entro 8 giorni dalla scoperta e, comunque, non oltre 1 anno dalla consegna, poiche’ questo è il lasso di tempo per la prescrizione delle azioni di richiesta di rimborso o di riduzione del prezzo.

¡. Nel momento in cui la questione dovesse approdare in un’aula di Tribunale, in un procedimento contenzioso, il compratore deve decidere preventivamente quale azione fare, senza possibilita’ di poter esercitare congiuntamente le due azioni.

¡ Per quanto concerne la locazione, nel caso di immobili locati, è intervenuta di recente la Corte di Cassazione, la quale ha stabilito che l’obbligazione che incombe sul locatore di intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere l’immobile nelle condizioni di servire all’uso convenuto, non sussiste per i vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nelle condizioni in cui si trovava, salvo che il locatore non abbia assunto uno specifico impegno in tal senso, impegno del quale occorre che sia fornita la prova.

Venendo a mancare le qualità promesse od essenziali della cosa, per quello che e’ l’uso specifico cui e’ destinata, si può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, con gli stessi termini di 8 giorni e 1 anno ricordati prima.