La diligenza professionale del mediatore

Commentiamo una recente sentenza pronunciata dal Tribunale di Mantova (19 settembre 2008 Est. Bernardi) sulla questione, assai dibattuta sia in dottrina che in giurispudenza, se rientri fra gli obblighi di diligenza professionale del mediatore quello di comunicare alle parti le circostanze a lui note, o, comunque, conoscibili con la comune diligenza, circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione.

La fattispecie sottoposta all’esame dei Giudici Mantovani era la seguente: Tizio, valendosi dell’attività mediatoria di un agente immobilare, stipulava un contratto preliminare per l’acquisto di un’immobile che il promittente venditore aveva garantito essere libero da vincoli pregiudizievoli; l’atto pubblico di trasferimento non si era potuto stipulare stante l’esistenza di un vincolo di inalienabilità a favore dell’Istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Mantova ragion per cui Tizio chiedeva che venisse risolto il contratto preliminare per l’inadempimento del venditore, con conseguente restituzione delle somme versate a titolo di caparra ed acconto e la condanna dell’agente immobiliare a restituire, a titolo di risarcimento del danno, il compenso provvigionale percepito.

I Giudici, per quel che riguarda la questione che qui ci interessa hanno condannato il mediatore a restituire al proprio cliente la provvigione percepita sul presupposto che l’obbligo del mediatore di comunicare, ai sensi dell’art. 1759, 1° comma, c. c., alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso, non è limitato alle circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto. Si legge nella motivazione: “Quanto alla posizione

dell’agente immobiliare va osservato che, se pure è ricorrente l’affermazione, in giurisprudenza, del principio secondo cui non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico (nel caso di specie non conferito perché, secondo quanto emerso dall’istruttoria, delle visure si sarebbe dovuto occupare il notaio rogante), di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico e che, quindi, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (cfr. ex multis Cass. 4-7-2006 n. 15274), nondimeno la Suprema Corte ha ripetutamente affermato che l’art. 1759 I co. c.c. – che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione – deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 – che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6), da ciò derivandone che il mediatore è tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza (in tal senso vedasi Cass. 24-10-2003 n. 16009; Cass. 8-5-2001 n. 6389; Cass. 26-5-1999 n. 5107): nel

caso di specie va osservato che entrambi i vincoli erano espressamente menzionati nel rogito in base al quale l’A. era divenuto proprietario sicché deve ritenersi o che l’intermediario non avesse riferito tale circostanza al promissario acquirente prima della stipula del preliminare (l’attore ha riconosciuto che, del limite costituito dalla inalienabilità decennale, venne informato solo in un secondo momento mentre risulta che il titolo di proprietà dell’A. gli sia stato trasmesso, via fax, dal mediatore solo in data 8-2-2005) ovvero che egli avesse addirittura omesso di esaminare tale atto versando, in ciascuna di tali ipotesi, in condizione di inescusabile negligenza, non potendo il mediatore omettere l’indagine sul titolo d’acquisto del venditore che, peraltro, non postulava, nel caso di specie, di verifiche complesse.
Né vale ad escludere la responsabilità la circostanza che le parti, dopo la sottoscrizione del preliminare, si fossero accordate per la riduzione del prezzo e l’indicazione di un termine di adempimento successivo atteso che il vincolo contrattuale era già sorto e che l’attore aveva prestato il suo consenso senza essere stato doverosamente informato dei vincoli esistenti: rimane comunque il fatto che, quale che siano state le assicurazioni ricevute, le stesse si sono rivelate fallaci non essendosi rivelato possibile il superamento degli ostacoli che impedivano il perfezionamento della vendita con atto pubblico”.

Il mediatore è stato, dunque condannato a risarcire il danno cagionato, compendiato nella somma versata dalla parte quale provvigione, con la rivalutazione monetaria e gli interessi e, per effetto della soccombenza, al pagamento delle spese di causa in via solidale con il venditore.

Avv. Roberto Bella,
Presidente IRCAT

Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322

Categoria : compravendita