i diritti reali sulle cose altrui

uso e usufrutto

¡ Secondo la dottrina sono diritti reali sulla cosa altrui l’uso, l’usufrutto e l’abitazione, oltre alle servitù prediali e quindi le servitù di elettrodotto, metanodotto, acqedotto, passaggio coattivo, di altius non tollerandi, di veduta, sporto, stillicidio ecc.

¡ Si tratta di diritti reali che fanno capo a un soggetto diverso dal proprietario dell’immobile.

usufrutto dell’immobile

¡ Il titolare del diritto di usufrutto può godere dell’immobile senza però alterarne la destinazione.

¡ L’usufrutto può essere a tempo determinato oppure a tempo indeterminato, ma non può eccedre la vita dell’usufruttuario.

¡ L’usufrutto costituito in favore di persone giuridiche non può avere durata superiore ai 30 anni (art. 979 c.c.), l’usufruttuario può quindi percepire i redditi dell’immobile e può amministrarlo come se fosse il proprietario.

¡ Nella gestione deve quindi darsi carico delle relative imposte e può eseguire addizioni e miglioramenti a sue spese, con ciò conseguendo il diritto all’indennizzo al cessare dell’usufrutto, in misura determinata dal codice civile, ovvero minor somma fra lo speso e il migliorato.

¡ Con la costituzione di un usufrutto su un bene immobile si trasferisce quindi all’usufruttuario il diritto di fruire del cespite immobiliare.

¡ Tale fruizione potrà essre diretta, nel senso che l’usufruttuario potrà godere direttamente dell’immobile, per esempio abitandolo se si tratta di un appartamento o coltivandolo se si tratta di un fondo agricolo.

¡ Tale fruizione potrà essere indiretta se l’usufruttuario locherà il bene, se si tratta di un immobile urbano, o affittare il fondo se si tratta di un bene agricolo.

¡ Il nudo proprietario è comunque privato del bene per tutta la durata dell’usufrutto e quindi per tutta la vita dell’usufruttuario se l’usufrutto è generale e vitalizio, oppure per il tempo determinato se l’usufrutto ha una scadenza prefissata.

¡ Il valore complessivo del bene comprende la nuda proprietà assommata al valore dell’usufrutto.

¡ Se l’usufrutto è vitalizio, maggiore è la vita residua dell’usufruttuario e maggiore è il valore dell’usufrutto, in quanto maggiore è il tempo per il quale il nudo proprietario rimarrà privato del reddito dell’immobile.

¡ Quindi per individuare il valore dell’usufrutto vitalizio è indispensabile individuare dapprima quale sia la vita residua del beneficiario ovvero dell’usufruttuario.

¡ Il calcolo della vita residua va eseguito in base alle statistiche (tavole di sopravvivenza dell’ISTAT) e non in base alle concrete condizioni di salute dell’usufruttuario.

¡ In via pratica, per calcolare il valore dell’usufrutto occorre determinare: il valore locativo del cespite e la vita residua dell’usufruttuario.

uso e abitazione dell’immobile

¡ Il diritto di uso e abitazione differiscono dal diritto di usufrutto per la godibilità esclusiva e diretta del beneficiario (usuario, abitante) e dalla sua famiglia, e non possono quindi essere oggetto di contratti di locazione. In pratica, l’usufruttuario può, a sua scelta, utilizzare direttamente il bene oppure trarne i frutti locandolo a terzi, l’usuario e l’abitante può solo godere direttamente del bene.

¡ La distinzione è resa importante perché il diritto di abitazione e di uso può essere oggetto di rinuncia da parte del beneficiario a vantaggio del nudo proprietario.

¡ Se l’abitante non può o non vuole continuare ad abitare una certa unità immobiliare, sarebbe in teoria costretto a lasciare vuoto e inutilizzato l’immobile, (ad esempio se costretto a essre accolto in una casa di riposo) pagandone però tutte le imposte. In questi casi è evidente come sarà conveniente per il beneficiario, rinunciare al proprio diritto (la cessione a terzi non è consentita) e realizzare, nel senso di monetizzare, il suo diritto.

¡ Analogamente chi dovesse avere in uso un fondo agricolo e non fosse più nelle condizioni di coltivarlo troverebbe conveniente cedere il suo diritto alla proprietà, in modo da evitare un inutile onere di pagamento delle imposte.

¡ Ovviamente in tali casi l’acquirente si trova ad avere forza contrattuale notevole per cui il prezzo si discosterà da quello che risulterebbe dalla matematica considerazione della vita residua del beneficiario.

¡ Per quanto detto, il valore del diritto di uso e di abitazione è inferiore a quello dell’usufrutto anche se non matematicamente individuabile, dipende dalla forza contrattuale delle parti, dalla consistenza della famiglia dell’abitante o dell’usuario, dallo stato di salute dell’abitante o dell’usuario.

¡ La normativa fiscale ha preso a riferimento la capitalizzazione del reddito dell’immobile considerato pari all’interesse legale, anche se gli immobili non rendono assolutamente tali percentuali. Comunque, in base a delle tabelle si individuano delle percentuali di valore in corrispondenza all’età dell’usufruttuario.

¡ Da evidenziare infine che il contatto di locazione stipulato dall’usufruttuario è sottoposto a regolamentazione dal Cosice Civile (art. 999).

Età da/a

% nuda proprietà

(%fiscale)

anni 70-74

M 66% – F 51%

M/F 60% 70-72 a. // MF 65% 73-74 a.

anni 75/79

M 63% – F 59%

M/F 65% 75 a. // MF 70% 76-78 a. / MF 75% 79 a.

anni 80/84

M 70% – F 67%

(M/F 75% 80-82 a. // MF 80% 83-84 a.)

anni 85/90

M 77% – F 75%

M/F 80% 85-86 a. // MF 85% 87-90 a.