di Vasco Gortan

Soggiorno, due stanze, cucina da 70.000 a 200.000 euro

perché e come valutare l’acquisto

Ci sono molti prezzi, quello che spera il venditore, quello che sembra giusto per l’acquirente, quello pubblicizzato dall’agenzia, quello che ha stabilito il perito, quello che pubblicano i giornali, quello valido per il fisco ecc., ma in definitiva il prezzo è uno solo: quello che in quel particolare momento stabilisce il mercato.

Ecco quindi che il valore di un immobile può aumentare anche del 20% in un semestre se il mercato “tira” o diminuire drasticamente se il mercato si “sgonfia”

Ci sono varie organizzazioni che studiano gli andamenti del mercato immobiliare (Il Sole 24 Ore – Fiaip ecc.) e alcune anche con metodologie scientifiche (Nomisma – Censis ecc.), ma occorre precisare che i dati elaborati valgono come indicazioni di massima, non hanno rilievo essenziale sul valore specifico e preciso di un immobile.

Per la valutazione di un alloggio occorre avere riguardo ad una pluralità di fattori che sono determinanti per la formulazione del giudizio di valore, vediamo i principali, riferiti a fabbricati residenziali, che rappresentano la maggior percentuale degli edifici esistenti nella città.

ubicazione

La presenza, in uno stesso settore della città di zone considerate di pregio accanto ad altre più degradate è il risultato di un caotico processo di costruzione, per cui in una stessa zona non possiamo avere uniformità di prezzi, quello che conta è la presenza di strutture quali negozi, supermercato, scuola, fermata dell’autobus, ecc., ma non solo, un elemento importante da non sottovalutare. è il soffermarsi a considerare ciò che quella zona rappresenta oggi, e cercare di capire la proiezione che quell’area avrà nel tempo, almeno leggendo quei segnali che al breve si possono cogliere.

A Trieste tra centro e semicentro la differenza di quotazione è di circa 30-35%, tra semicentro e periferia del 15-20%.

Elementi di diminuzione:		edifici in zone di forte inquinamento da traffico	dal 10 al 20% in meno
		edifici in zone a elevata criminalità	dal 40 al 50% in meno

Elementi di aumento:		edifici in zone ambientalmente ottimali	dal 8 al 12% in più
		edifici a elevato grado di sicurezza (recinzioni, sistemi di allarme, custodia permanente)	dal 5 al 10% in più

età dell’edificio

Le residenze si distinguono in unità immobiliari nuove, recentissime (max 5 anni), recenti (da 10 a 30 anni), vecchie (oltre 30 anni), mentre la vita utile di un fabbricato è fissata in 100 anni, periodo dopo il quale il superamento funzionale e il deperimento fisico richiede opere sostanziali di ristrutturazione, adeguamento e riordino tecnologico.

E’ evidente che l’età conta, e parecchio, anche se a volte ci si innamora di uno stabile d’epoca e si è disposti a passare sopra a tanti difetti tipici di questo tipo di costruzioni, che non sempre costano di meno di quelli anni 60/70, dove una edilizia senza idee creava immobili che lasciavano spesso a desiderare per particolari e rifiniture sia interne che esterne, mentre il fabbricato recente con la facciata rivestita di piastrelle di Klinker ancora scintillanti sarà il preferito da chi il neo classico non piace.

Elementi di diminuzione:		edificio recentissimo	15% in meno
(base edificio nuovo tipo medio = 100)		edificio 10-20 anni	20% in meno
		edificio 21-40 anni	25% in meno
		edificio 41-60 anni	30% in meno
		edificio di oltre 60 anni	35% in meno

In particolare:

edifici con solai sostenuti da travi in legno

meno 20%

Elementi di aumento:		edificio nuovo signorile	più 5%
(base edificio nuovo tipo medio = 100)		Lusso	più 10 %

il fabbricato

All’interno del fabbricato vi sono alcuni parametri da tener presenti, la portineria, gli spazi a verde, un bell’atrio, fanno aumentare il valore dell’immobile, ma in generale quel che più conta è la buona qualità o meno di tutte le parti comuni e la presenza o meno dell’ascensore, che incide sul prezzo in maniera diversa da piano a piano. Se c’e l’ascensore, più il piano è alto più è pregiato e l’eccellenza naturalmente spetta al piano attico, soprattutto se dotato di terrazzo.

Elementi di diminuzione:		piano terreno o rialzato	meno 10%,
(edifici con ascensore)		primo piano	meno 6%
		secondo piano	meno 4%
		terzo piano	meno 2%
		piani superiori	0%

Elementi di diminuzione:		piano terreno o rialzato	meno 3%,
(edifici senza ascensore)		primo piano	0%
		secondo piano	meno 10%
		terzo piano	meno 20%
		quarto piano	meno 30%
		quinto piano	meno 45%
		sesto piano	meno 60%

Elementi di aumento:		ultimo piano	più 5%,
(edifici con ascensore)

la metratura

L’uso di piazza a Trieste, diverso da quello del resto d’Italia, ci dice che la metratura commerciale va misurata al lordo dei muri maestri e di spina (quelli grossi interni all’alloggio) e vanno compresi i tramezzi di semplice separazione, i balconi vanno conteggiati a 1/2 della loro superficie e le cantine a 1/3, per cui la superficie commerciale che si va ad acquistare è normalmente così composta, a parte le casette e ville unifamiliari dove i muri vanno considerati al 100%.

Il box auto o il posto auto viene normalmente valutato a parte a seconda della misura dell’auto che può contenere, della comodità di accesso, della possibilità di parcheggio sulla pubblica Via, anche se in qualche caso si può generalmente computarlo al 70%.

Il verde, se condominiale non viene conteggiato, anche se la sua presenza contribuisce a far lievitare il valore complessivo dell’appartamento, mentre quello di proprietà esclusiva viene conteggiato al 18% della sua superficie totale.

Quando si acquista una unità immobiliare, il parametro di superficie è il metro quadrato commerciale, costituito dalla somma degli elementi con la metratura a loro attribuita o ragguagliata, mentre la superficie calpestabile (esclusi i muri), viene misurata, oramai, solo ai fini dell’imposta sulla tassa sui rifiuti.

Superficie mq. ragguagliati:		appartamento (misurato correttamente)	al 100%
		Balconi	al 50%
		verande	al 95%
		Cantine	al 33%
		taverne seminterrate di ville	al 50%
		giardino di proprietà esclusiva	al 18%

il totale dei mq. commerciali va moltiplicato per la quotazione unitaria attribuita alla zona e tipologia immobiliare

lo stato di conservazione

Lo stato di conservazione interno è un elemento importante per chi non vuole ristrutturare completamente, pavimenti, rivestimenti e infissi sono da considerare con attenzione, perché il “buono stato” non viene considerato un elemento aggiuntivo. Significativo è lo stato di conservazione dell’impianto idrosanitario ed elettrico in generale, perché su di essi spesso si interviene, un bagno appena rifatto in una casa d’epoca, o un impianto elettrico adeguato alla più recente normativa in una casa anni 70, sono punti molto importanti, e ciò indipendentemente dal colore dei sanitari o dal numero delle prese, conta infatti il lavoro eseguito “dentro” i muri.

Importanti poi, ancora, sono il tipo di riscaldamento e la presenza di raffrescamento estivo, il grado di coimbentazione con vetri di tipo isolante termico o termico-acustico, l’esistenza di elementi di protezione quali porta di sicurezza e impianto d’allarme, e ancora l’esposizione e la luminosità, dove avere il soggiorno a Sud, Sud Ovest è preferibile se non ci sono altri fabbricati vicini.

Quanto appena esposto si può tradurre in una formulazione che sia significativa della tipologia compresa tra stato ottimo e pessimo, a cui attribuire un deprezzamento percentuale da applicare al nuovo.

edificio 21-40 anni – qualità media		stato ottimo	25% in meno
(base nuovo = 100%)		stato buono	30% in meno
		stato mediocre	35% in meno
		stato pessimo	45% in meno

il valore e l’andamento del mercato

Individuare il trend e le quotazioni di un mercato immobiliare è compito degli specialisti, e il parere degli amici che hanno appena comprato o le proprie personali convinzioni, oppure la lettura degli articoli e delle quotazioni dei giornali, vanno sempre prese con molta cautela, i dati infatti vanno interpretati e non molti lo sanno fare.

Per reperie i prezzi di zona si può anche telefonare alle agenzie immobiliari o agli annunci dei privati su abitazioni nell’area che interessa, ma in quest’ultimo caso bisogna verificare che non stiano chiedendo un importo eccessivo rispetto al prezzo di mercato, e non è sempre valido il principio che più è grande un appartamento e più vale, come non è sempre vero il contrario, ma è vero che il più probabile valore di mercato è il risultato che ordinari compratori sono disposti a pagare ad ordinari venditori con il reciproco tornaconto, salvo poi scoprire che, come al solito, gli immobili sono cari per chi acquista , mentre chi vende ha sempre la sensazione di averci perso

in conclusione

Valutare da soli se il prezzo richiesto per un certo immobile è equo è un’operazione abbastanza complessa. Il prezzo è composto da un insieme di variabili, più o meno precise, averne conoscenza aiuta a valutare l’acquisto, ma, quando si fa un acquisto importante come quello di un appartamento, al di là del fatto che costi 70 o 200.000 Euro, il consiglio di un professionista del mercato è sempre opportuno.

Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322

Categoria : compravendita