Acquisto di immobili all’estero: nozioni legali

Per gli italiani l’acquisto di un immobile sito all’estero, ha ormai perso la connotazione di operazione “eccezionale” riservata a pochi arditi “pionieri” e tende sempre più ad apparire un investimento di carattere “ordinario”.

Alla luce di questa nuova attitudine, è bene fare il punto della situazione sotto l’aspetto giuridico, al fine sia di eliminare taluni dubbi talora ancora diffusi (che per alcuni nostri connazionali rappresentano un freno, talora immotivato, ad impegnarsi in siffatto investimento), sia al fine di chiarire alcuni importanti punti su cui si annida un po’ di confusione.

E’ legittimo trasferire oltre i confini italiani il denaro necessario per l’acquisto dell’immobile? E’ sempre possibile divenire proprietari di un’immobile all’estero ovvero ciò vale solo per un numero limitato di paesi? Quali sono le formalità legali necessarie per acquisire la proprietà? Come viene regolato l’esercizio del diritto di proprietà su un immobile (magari in condominio) sito all’estero?

La risposta a tali domande non è univoca, ma dipende essenzialmente da un fattore: lo Stato dove è situato l’immobile. Iniziamo dal trasferimento del denaro per pagare il venditore.
Ormai da tempo nell’Unione Europea i cittadini e le società italiane hanno diritto ad esportare negli altri stati membri i propri capitali, indipendentemente dalla ragione che sorregge l’operazione.

In virtù dei trattati comunitari, inoltre, analogo diritto sussiste anche per i trasferimenti di capitali al di fuori dei confini dell’Unione, a meno che non siano presenti particolari divieti imposti da una decisione adottata a livello europeo ai movimenti di capitali verso determinati paesi (ad esempio, in caso di embargo economico).

Affinché sia lecita, l’esportazione di capitali quando superiore a 10.329 euro deve però avvenire tramite un istituto bancario, il quale provvederà ad inviare la relativa segnalazione all’autorità competente. Segnalazione che, secondo il citato Trattato, può solo rispondere a fini statistici. E’ poi indispensabile verificare se lo Stato, ove sorge l’immobile, consente che la proprietà di tali beni venga detenuta da soggetti stranieri.

All’interno dell’Unione Europea (ad eccezione per la Danimarca), ciò costituisce addirittura un diritto vero e proprio per le persone fisiche e giuridiche aventi cittadinanza comunitaria. La questione è più delicata se l’immobile si trova in uno Stato non appartenente all’Unione: bisogna verificare caso per caso.

Ad esempio, la Svizzera contempla alcune limitazioni. Una volta appurata l’assenza di ostacoli al trasferimento dei capitali ed all’acquisizione della proprietà, ci si può preoccupare delle formalità necessarie per il perfezionamento del passaggio di proprietà rispetto al venditore nonché a terzi: esse sono stabilite dalla legge dello Stato ove l’immobile è situato.

Quest’ultima normativa disciplina anche ogni aspetto circa il contenuto nonché l’esercizio del diritto alla proprietà sull’immobile. In altre parole: se un alloggio si trova in Costa Azzurra, sarà la legge francese a stabilire i diritti ed i doveri del proprietario ed a regolare gli eventuali rapporti condominiali.

Emerge quindi l’utilità di una conoscenza almeno sommaria della legge vigente nel paese dove si è acquistato un immobile.

Ermenegildo Mario Appiano

(Comitato tecnico-scientifico IRCAT)

Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322

Categoria : compravendita