Fisco e immobili. Le Entrate chiariscono gli obblighi dei mediatori

Imposta di Registro sulla proposta accettata

I mediatori immobiliari ottengono, a oltre un anno di distanza, un chiarimento ufficiale dall’amministrazione finanziaria sulla nuova normativa che li rende responsabili in solido per la registrazione delle scritture private stipulate in conseguenza della loro attività.

I mediatori immobiliari (non quelli creditizi) hanno l’obbligo di sottoporre a registrazione i contratti preliminari stipulati in esito alla loro opera professionale. L’obbligo di registrazione non si estende invece agli incarichi ricevuti in forma scritta dai clienti per svolgere l’intermediazione e alle proposte contrattuali non ancora accettate. È quanto precisato dall’agenzia delle Entrate nella risoluzione 63/E del 25 febbraio 2008.

La questione esaminata riguarda l’articolo 10, comma 1, lettera d-bis) del Dpr 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro), lettera introdotta dall’articolo 1, comma 46, lettera a), legge 296/2006, con decorrenza 1° gennaio 2007. La lettera d-bis) designa quali obbligati alla registrazione «gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo» tenuto dalle Camere di Commercio «per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari». Gli agenti immobiliari sono pure obbligati in solido con le parti contraenti al pagamento dell’imposta di registro. Si tratta, pertanto, di dare un significato all’espressione «scritture private autenticate di natura negoziale» e di capire, nell’ambito della documentazione che il mediatore utilizza nella sua attività, quali sono le scritture da sottoporre a registrazione.

La modulistica che si utilizza in un’agenzia di intermediazione immobiliare consiste essenzialmente: – nell’incarico che il cliente conferisce al mediatore di procurargli la vendita (o l’acquisto) di un dato immobile (in gergo spesso definito come “prenotazione”); – nella proposta (spesso irrevocabile) che il venditore (o l’acquirente) formulano e che il mediatore veicola verso i potenziali acquirenti (o venditori) e che quindi assume la denominazione di “proposta di acquisto” o di “proposta di vendita”.

Una volta che la proposta è accettata (cioè firmata) e questa accettazione è conosciuta o resa conoscibile al proponente, il contratto si conclude. Quando dunque il legislatore ha coinvolto il mediatore nella responsabilità della registrazione e ha fatto riferimento alle “scritture negoziali”, evidentemente l’obiettivo era invece quello di prendere in considerazione le “scritture contrattuali”. Con la conseguenza che l’obbligo di registrazione non concerne: – l’incarico di intermediazione che il mediatore riceve dal cliente, il quale è un mandato professionale soggetto a Iva, e quindi non sottoponibile all’imposta di registro; – la proposta firmata dal cliente del mediatore e da questi indirizzata verso le potenziali controparti. La legge di registro, infatti, non dispone l’obbligo della registrazione della proposta, in quanto solo con la stipula del contratto, e quindi solo con l’accettazione della proposta, si manifesta la capacità contributiva che viene tassata con l’applicazione dell’imposta di registro.

Nemmeno l’accettazione della proposta deve essere, in sé, sottoposta a tassazione: se infatti si tratta di un’accettazione espressa in calce alla proposta, essa concorre a formare il contratto nel momento in cui l’accettazione stessa sia conoscibile o conosciuta dal proponente (ed è poi questo contratto a formare oggetto di tassazione). Se invece si tratta di un’accettazione formulata in un documento separato da quello che contiene la proposta, anche in questo caso essa non va sottoposta a registrazione in quanto soggetto a imposizione è, come detto, il contratto che si forma con l’avvenuta conoscenza dell’accettazione stessa da parte del proponente. L’agenzia delle Entrate giunge alle stesse conclusioni, ma con un percorso più tortuoso: tra le “scritture negoziali” non sarebbero da ricomprendere le proposte in quanto “atti prenegoziali” e non “negoziali”.

Ma, così facendo, l’agenzia opera una scelta inopportuna, sia perché l’atto “prenegoziale” è una costruzione dottrinale che nemmeno molti giuristi approvano, sia perché sarebbe stato assai più facile, come visto, leggere il termine “negoziale” nel senso di “contrattuale” e con ciò consegnare alla pratica professionale un concetto ben più maneggevole.

I motivi- Risoluzione 63/E del 25 febbraio 2008Si osserva che lo schema di proposta di acquisto, allegato alla istanza di interpello in esame, prevede la irrevocabilità dell’offerta, per un periodo di 15 giorni decorrente dalla data di sottoscrizione della proposta stessa. Se nel termine suddetto il proponente ha conoscenza dell’accettazione della proposta, si ha la formazione dell’accordo contrattuale.

Qualora, invece, nel termine prestabilito non si abbia accettazione da parte del destinatario della proposta, ovvero qualora detta accettazione diverga dalla proposta formulata, quest’ultima deve considerarsi priva di efficacia.

Con riferimento alle clausole contrattuali inserite dall’istante nei propri schemi contrattuali, secondo le quali l’accettazione della proposta è «da considerarsi sufficiente e necessaria a determinare ad ogni effetto di legge la conclusione di un contratto preliminare di compravendita anche nel caso in cui le parti intendono riprodurre i contenuti essenziali del contratto in una scrittura riproduttiva» (si vedano punti 7 e 3 lettera c), sulla base dei chiarimenti che precedono, deve ritenersi che l’obbligo della registrazione e del pagamento della relativa imposta in capo al mediatore sorge dal momento in cui viene accettata la proposta di acquisto, indipendentemente dalla successiva stipula di un contratto preliminare.Il Dl 248/07 per le categorieUnificazione senza «tetto».

Per le due Casse di dottori commercialisti e ragionieri viene eliminato l’emendamento che fissa al 31 dicembre 2008 il termine per l’adozione dei progetti di unificazione dei due enti. Da gennaio 2008 i vertici previdenziali sono tornati a confrontarsi sui conti e su come impostare un percorso di convergenza.

Martedí 26 Febbraio 2008

Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322

Categoria : fiscalità