“Estinzione anticipata del mutuo ”

redazione Mutui

L’introduzione del Decreto Bersani ha inciso in modo profondo sulla disciplina dei mutui, avendo infatti introdotto disposizioni di favore per il cittadino consumatore. Nello specifico i commi da 8 sexies a 8 quatordicies dell’art. 13 della Legge n. 40/2007 che converte il Decreto Bersani prevedono un meccanismo che porterà all’automatica estinzione dell’ipoteca, senza alcuna spesa a carico del debitore, una volta che si sia estinta l’obbligazione oggetto del contratto di mutuo stipulato.

L’art. 7 invece prevede l’eliminazione delle penali nel caso di estinzione anticipata dei mutui e la riconduzione ad importi eguali delle penali sui mutui già esistenti, dove previste.

Promotore mutui

Fino a poco tempo fa era sulla bocca di tutti. Sembrava che tutti facessero un mutuo con il solo scopo di estinguerlo anticipatamente. Era l’effetto della recente introduzione del famoso Decreto Bersani, che per facilitare la portabilità dei mutui, stabiliva la nullità di ogni clausola che indicasse una penale di estinzione se…
Infatti ci sono dei “se”.

Innanzi tutto la nullità della clausole che indicano penali di estinzione vale per i contratti di mutuo “post” decreto Bersani (quindi stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi).
In secondo luogo la penale non si applica soltanto se il mutuo è stipulato con la finalità acquisto o ristrutturazione di immobile destinato ad abitazione (o ad attività economica o professionale).

Questo lascia fuori la finalità di consolidamento debiti, la liquidità, la costruzione.
E soprattutto lascia fuori tutti i mutui stipulati prima della fatidica data 02/02/2007.

Per evitare una sperequazione eccessiva di trattamento verso chi ha stipulato un mutuo prima di quella data, Bersani aveva invitato le banche ad accordarsi con le associazioni di consumatori per arrivare ad una riduzione (a volte significativa) delle penali di estinzione anche sui mutui stipulati prima di quella data: dopo qualche tempo, l’accordo raggiunto ha previsto le seguenti riduzioni (diverse tra mutui a tasso variabile e a tasso fisso).

Mutui a tasso variabile

Prima del terzultimo anno la penale contrattuale è ridotta ad un limite massimo dello 0,50% (qualora però la penale contrattuale risultasse già uguale o inferiore allo 0,50%, si dovrebbe applicare una “clausola di salvaguardia che riduce la penale contrattuale di un ulteriore 0,20%)
Durante il terzultimo anno la penale è ridotta al limite massimo dello 0,20% (ma se è già contrattualmente dello 0,20%, allora non si applica per la clausola di salvaguardia)
Durante gli ultimi due anni di durata del contratto di mutuo, nessuna penale.
Mutui a tasso fisso

Se stipulati prima del 31/12/2000, valgono le stesse riduzioni previste per i mutui a tasso vaiabile (spiegate più sopra).

Se stipulati dopo tale data (quindi dal 1° gennaio 2001), le penali di estinzione sono così distribuite:

Durante la prima metà del mutuo la penale di estinzione è ridotta a 1,90% (e anche qui c’è una clausola di salvaguardia: se la penale contrattuale è pari od inferiore ad 1,90% va scontato sul valore della penale contrattuale uno 0,25%)
Dalla metà del rimborso al quartultimo anno la penale massima è dello 1,50% (o scontata dello 0,25% se già contrattualmente inferiore).

Durante il terzultimo anno 0,20%.

Negli ultimi due anni, nessuna.

In caso di mutui a tasso misto (con una componente variabile ed una fissa), la componente variabile segue le indicazioni per il tasso variabile e la componente fissa segue le regole del tasso fisso, su quote di capitale proporzionali alla distribuzione dei due tassi.

Mi rendo conto che il tutto è sufficientemente complicato per un non addetto ai lavori, ma sentitevi liberi di utilizzare i commenti per farmi domande sul vostro caso specifico e cercherò di rispondervi nel vostro caso specifico. Ricordatevi di indicare: la data di stipula, la durata del contratto, l’ammontare della penale di estinzione contrattuale, il tipo di tasso (fisso, variabile o misto).

SOS risparmio

Forse alcuni ricorderanno che, successivamente al divieto introdotto dal primo decreto Bersani di applicare clausole penali al cliente che richieda l’estinzione anticipata del mutuo, le associazioni dei consumatori sottoscrissero con l’Abi un accordo per disciplinare la situazione di coloro che avevano stipulato contratti di mutuo prima dell’introduzione di tale novità: furono stabiliti dei precisi limiti alle penali che la banca può pretendere nel caso in cui i clienti richiedano l’estinzione anticipata del mutuo stipulato per acquisto della prima casa o per ristrutturazione.

Tale accordo si è già dimostrato molto utile: recentemente si è rivolta all’Unione Nazionale Consumatori una famiglia che aveva stipulato un mutuo a tasso variabile per l’intero valore dell’appartamento acquistato. L’importo erogato dalla banca era stato utilizzato in parte per saldare il costruttore e in parte per estinguere due finanziamenti personali del capofamiglia. Trattandosi di un mutuo piuttosto oneroso, dopo circa un anno e mezzo i consumatori hanno chiesto alla banca i conteggi di estinzione per sostituirlo con un mutuo concesso a condizioni più vantaggiose da un altro istituto. Con sorpresa hanno scoperto che veniva richiesta loro la penale del 3% prevista dal contratto anziché quella dello 0,50% prevista dall’accordo fra associazioni di consumatori ed Abi. Chieste spiegazioni, la banca ha sostenuto che il contratto di mutuo non era stato sottoscritto per l’acquisto della prima casa, ma per consolidare debiti preesistenti e, dunque, andava applicata la penale di estinzione anticipata prevista dall’originario contratto di mutuo. I clienti, avendo necessità di procedere quanto prima all’estinzione, hanno pagato l’importo richiesto dalla banca e poi si sono rivolti all’Unione Nazionale Consumatori per un parere in merito.

Dall’analisi del contratto di mutuo è emerso chiaramente che l’importo era stato erogato dalla banca per l’acquisto della prima casa e, pertanto, è stata inviata a mezzo dei legali dell’Associazione apposita diffida all’istituto di credito con la richiesta della la restituzione della differenza fra quanto versato dai clienti e quanto illegittimamente richiesto dalla banca. Dopo qualche tempo, la banca ha restituito ai clienti la differenza pari a quasi quattromila euro!

È bene, dunque, non fidarsi troppo: ogni volta in cui si deve definire con le banche una posizione, suggeriamo di documentarsi preventivamente anche segnalando il caso al nostro sportello Sos Risparmio presente sul sito http://www.consumatori.it.

Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322

Categoria : fiscalità