L’USUCAPIONE

a cura di Rita Sabelli

CONCETTI GENERALI
L’usucapione e’ definita “il mezzo in virtu’ del quale, per effetto del possesso protratto per un certo tempo e, talora, di altri requisiti, si produce l’acquisto dlla proprieta’ o dei diritti reali di godimento”. Il codice civile se ne occupa negli articoli dal 1158 al 1167.

La si puo’ anche definire quel passaggio di un diritto, in cui un soggetto -il proprietario “inerte”- perde la titolarita’ di un bene mentre un altro soggetto -quello effettivamente in possesso del bene, che se ne occupa- contemporaneamente lo acquisisce.

Non e’ possibile acquisire un diritto diverso da quello esercitato: per esempio chi -senza titolo ma solo possedendo- esercitasse di fatto un diritto connotabile come affitto, non potrebbe usucapire un diritto di proprieta’ sul bene.

Possono venire usucapiti esclusivamente la proprieta’ e i cosiddetti diritti reali di godimento, ovvero l’usufrutto, l’ uso, l’abitazione, le servitu’, etc.

Schematicamente parlando, i tempi necessari per l’usucapione sono:
- 20 anni di possesso continuato per i beni immobili;
- 10 anni dalla data di trascrizione per gli immobili acquistati in buona fede da chi non e’ proprietario dell’immobile, in presenza pero’ di un titolo idoneo a trasferire la proprieta’ che sia stato debitamente trascritto. Stessa cosa anche per gli altri diritti reali di godimento gia’ detti;
- 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
- 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprieta’ o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne e’ il proprietario, in presenza o meno di titolo idoneo. Se il possessore e’ in mala fede occorre invece che passino 20 anni;
- 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri;
- 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne e’ proprietario, in presenza di un titolo idoneo a trasferire la proprieta’ che sia stato debitamente trascritto.

Note:
- quella che si perfeziona in venti anni e’ detta usucapione ordinaria. Le altre sono usucapioni brevi.
- due parole sulla buona fede. Essa corrisponde all’ignoranza di ledere, con il proprio possesso, un diritto altrui, e deve esistere al momento in cui si acquista il possesso. Ovvio che tale “buona fede” dell’acquirente puo’ essere contestata considerando la concreta possibilita’ a carico di quest’ultimo di poter accertare (o comunque di poter nutrire consistenti dubbi), tramite verifica dei registri immobiliari, l’effettiva proprieta’ in testa al suo alienante.

L’acquisizione del diritto per usucapione avviene ex-lege, nel momento stesso in cui matura il termine previsto. Chi acquisisce il diritto puo’ tuttavia promuovere un “giudizio di accertamento” dell’usucapione per ottenere definitivamente un titolo utile per la trascrizione.

Sono esclusi dall’usucapione i diritti aventi per oggetto beni demaniali e del patrimonio dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali.

UN CASO PARTICOLARE: usucapione speciale per i fondi rustici
Caso a se’ e’ quello relativo all’acquisto per usucapione del diritto di proprieta’ su fondi rustici (e relativi immobili) posti nelle zone montane cosi’ come definite dalla legge n. 1102/71, art.3 o nei Comuni “a basso reddito” . In questo caso sono sufficienti 15 anni di ininterrotto possesso a titolo di proprieta’.
Nel solito caso di acquisto da parte di terzo di buona fede da soggetto non proprietario, con atto regolarmente trascritto, sono sufficienti 5 anni dalla trascrizione -senza che l’usucapione venga interrotta- per confermare la regolarita’ del trasferimento. Si discute sulla difficolta’ che -trattandosi di fondi rustici- si puo’ creare per la necessita’ della trascrizione.
Nel caso in cui venga venduto un fondo confinante con un altro la cui proprieta’ sia stata usucapita, se il proprietario di quest’ultimo non ha fatto conoscere al vicino la sua posizione di proprietario, non puo’ legittimamente pretendere di venirne informato per poter usufruire della prelazione prevista per i fondi rustici.

REQUISITI
I requisiti dell’usucapione sono:
- il decorso del tempo;
- il possesso, che deve essere continuo (non interrotto) e privo di vizi.

La continuita’
Perche’ si possa avere usucapione il possesso deve manifestarsi permanentemente, senza interruzioni di alcun tipo. Allo stesso tempo ci dev’essere la totale inerzia dell’effettivo proprietario, che di fronte al manifestarsi di tale possesso deve rimanere indifferente e inattivo.
Per essere chiari, e’ del tutto diverso il caso in cui il possesso venga meramente “tollerato” con spirito di accondiscendenza per ragioni di amicizia e/o buona vicinanza, quindi con una sorta di accordo (del tipo “ti consento di passare sul mio terreno”).

Si puo’ fare un esempio pratico evidenziando nel contempo la differenza tra “detenzione” di un bene e possesso dello stesso. Se un amico ci ha prestato la bicicletta essa e’ in nostra detenzione, custodia, e cio’ non puo’ dare inizio ad alcun iter di usucapione. Se pero’ noi decidiamo ad un certo punto di non restituirla e comunichiamo all’amico l’intenzione di entrarne in “possesso”, da quel momento puo’ partire l’iter dell’usucapione, con il tacito consenso dell’amico. Ovvio che qualora questi ci intimi di restituire la bicicletta, venga a riprendersela o ci invii una lettera dove puntualizza che dobbiamo renderla perche’ sua, allora tutta la “procedura” di usucapione si annullera’.
Attenzione! Non basta solo che l’amico non chieda piu’ la bicicletta indietro per TOT anni, e’ necessario che lo faccia dopo essere stato informato della nostra intenzione di diventare “proprietari” della bicicletta.

E’ da rilevare che la prova della continuita’ del possesso grava sul soggetto che intende far valere l’usucapione. E’ una prova difficilissima da fornire, perche’ si tratta di dimostrare il possesso continuato, giorno per giorno, per tutto l’arco di tempo richiesto.

L’interruzione si puo’ avere perche’ il diritto non viene esercitato per un certo periodo di tempo (minimo un anno), partendo dal giorno a cui si puo’ far risalire la cessazione del possesso (interruzione naturale) oppure per effetto di atti giuridici intervenuti, tipicamente l’azione con la quale l’effettivo proprietario rivendica il proprio diritto (interruzione civile per “azione di rivendicazione”).

Se quindi per almeno un anno il soggetto interessato ad usucapire il diritto non lo esercita, (a causa della perdita del possesso del bene, dell’abbandono dello stesso, dell’intervento di un terzo, di un evento naturale, etc.) si ha interruzione e tutto l’”iter” di usucapione viene annullato.
In tal caso il possesso puo’ essere recuperato con un’azione specifica che consente di annullare l’interruzione (“azione di reintegrazione”), da farsi entro lo stesso termine di un anno.

Si ha interruzione anche quando il possessore, con un atto, riconosce l’altrui diritto e quindi esprime la volonta’ di attribuire all’effettivo titolare il diritto reale da lui esercitato.

E’ bene precisare che l’interruzione civile delll’usucapione, proprio perche’ essa e’ una “prescrizione acquisitiva”, segue le regole dell’interruzione della prescrizione.
Essa non puo’ quindi esser rilevata d’”ufficio” (da un giudice) ma deve essere opposta dalla parte interessata con uno specifico atto giudiziale (per esempio l’azione di rivendica del proprietario).
In particolare per le usucapioni che riguardano gli immobili la Cassazione si e’ piu’ volte espressa sancendo che l’interruzione puo’ aversi -oltre che con un atto che comporti la perdita materiale del potere del possessore sulla cosa per almeno un anno-, con “atti giudiziali diretti ad ottenere la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente”. Occorre quindi la notifica di un atto di citazione a cui segua un’azione davanti al giudice. Non basta la notifica di una “semplice” diffida o messa in mora che risultino ignorate (Cassazione sentenza 9845/03).

Mancanza di vizi
L’azione di possesso che determina l’inizio dell’usucapione non puo’ esprimersi in maniera violenta o clandestina.

Si ha violenza quando il possesso e’ iniziato contro la volonta’ espressa dell’effettivo proprietario mediante uso di forza fisica (per esempio una rapina).
La clandestinita’ si ha invece quando la presa di possesso avviene con artifizi che la nascondano all’effettivo proprietario o in modo tale che quest’ultimo non possa accorgersene, per esempio perche’ assente (per esempio il furto).

L’usucapione inizia a decorrere solo dal momento in cui violenza e coercizione -o, nel caso, clandestinita’- vengono a cessare.

Un altro importante requisito: si usucapisce solo il diritto esercitato
Come gia’ accennato, non e’ possibile esercitare un certo diritto reale ed acquisirne un altro. Esercitando per esempio un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, etc.), non si potra’ usucapire la proprieta’. Nel caso in cui questo diritto reale si tramuti in proprieta’, l’usucapione del diritto di proprieta’ inizia a decorrere da quando il diritto esercitato e’ mutato, e si e’ iniziato ad esercitare quest’ultimo.

Ha collaborato Barbara Vallini

Studio Gortan – Partita I.V.A. 00884510322

Categoria : compravendita