CHE COS’È IL MUTUO?
La parola mutuo deriva dal latino “Mùtuus” che letteralmente significa“Dato in cambio”.
Il mutuo è il principale contratto di prestito ed è regolato dagli articoli 1813 e 1814 del Codice Civile.
In base all’art. 1813 del Codice Civile: Il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all’altra parte (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità.
Il mutuo di denaro, salvo patto contrario, è naturalmente a titolo oneroso; infatti chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi. La misura degli interessi è determinata tra le parti.
Nell’ipotesi di interessi pattuiti in misura superiore all’interesse legale, vi è l’obbligo della forma scritta. Inoltre esiste, a pena di nullità, il divieto assoluto di pattuire interessi usurari.
Qualora le parti stabiliscano interessi in misura superiore a quello legale, essi saranno dovuti anche nell’eventuale periodo di proroga del contratto stesso.
Il mancato rispetto della forma scritta, nel caso di interessi superiori alla misura legale e/o di pattuizione di interessi usurari, porta alla nullità dell’accordo e alla riduzione degli interessi nella misura del tasso legale.
“La nullità è limitata al solo patto di interessi e non è estesa all’intero contratto”
Il mutuo classico è ipotecario, e si può definire come:
il prestito (aiuto) concesso da un Istituto di Credito per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile.
L’operazione avviene erogando al richiedente un certo importo con iscrizione d’ipoteca a garanzia del rimborso; ciò significa che l‘immobile concesso in garanzia non può essere venduto senza prima rimborsare il mutuo oppure, il compratore deve impegnarsi a proseguire nei versamenti attraverso il così detto “accollo”. Il rimborso avviene con rate periodiche (mensili, trimestrali o semestrali) e gli interessi sul debito residuo possono essere fissi o variabili.
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Il mutuo ipotecario dà facoltà al creditore (l’istituto di Credito) di espropriare l’immobile qualora il debitore non riesca a restituire il prestito.Così che l’ipoteca dà il diritto alla Banca di porre in vendita il bene al fine di soddisfare il proprio credito residuo.
Per questo motivo le banche concedono il mutuo a soggetti che siano “buoni pagatori” e con “un reddito adeguato”, in quanto, seppur garantite dall’ipoteca, cercano di evitare i problemi derivanti da un’azione di vendita forzata.
Il mutuo ipotecario è un atto pubblico, significa che deve essere stipulato alla presenza di un Notaio che oltre a redigere il contratto dovrà registrarlo nei pubblici registri, iscrivere l’ipoteca e confermarne l’avvenuta iscrizione.
Il mutuo ipotecario è il solo che beneficia delle detrazioni fiscali.
E’ importante sottolineare che:
il Credito Fondiario ha per oggetto finanziamenti a medio termine (da 18 mesi a 5 anni) e lungo termine (superiore a 5 anni) e devono essere garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.
L’ammontare massimo del finanziamento viene determinato direttamente dalla Banca d’Italia, correlandolo in rapporto, il valore dei beni ipotecati nonché il costo delle opere da eseguire sugli stessi.
Attualmente il limite è pari all’80% del valore dell’immobile: sopra questa percentuale siamo fuori dalla disciplina del Credito Fondiario con evidenti ripercussioni sulla garanzia ipotecaria.
Una delle caratteristiche principali del fondiario è che le ipoteche iscritte a garanzia non sono assoggettate a revocatoria fallimentare qualora siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento.
In caso di estinzione anticipata del contratto di mutuo, consentita in ogni tempo al mutuatario sia in maniera parziale che totale, dovrà essere corrisposto alla banca un compenso contrattualmente stabilito, correlato al capitale restituito anticipatamente. Detto compenso viene comunemente denominato “penale“.
Con il D. Lgs del 31/01/2007 n. 7 (Decreto Bersani) è stato eliminata la penale per totale e/o parziale estinzione del mutuo finalizzato all’acquisto di prima casa.
L’entrata in vigore di questo decreto aveva sollevato dei problemi sulle penalità dei mutui in essere prima della sua entrata in vigore.
Le associazioni dei consumatori e l’ABI il 2 maggio 07 hanno raggiunto l’accordo per quanto concerne questo problema, accordo che puoi trovare in questo sito.